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在郝炬看来，万达持有开业物业面积大增，意味着需要更多“养商”。万达商业公司旗下的物业良莠不齐，好的地段可能回报还不错，但整体回报率仅为3%左右。“万达的借壳上市之举属不得已而为之，万达发展速度较快，不管是持有物业的增长，还是旅游地产或其他产业，都需大笔的资金投入。”
观察万达的商业模式可以发现，早期，万达都是利用土地质押获得开发贷款。但目前万达手中沉淀的持有物业在不断增加，通过银行贷款的途径并不能解决万达所有资金链问题，而规模速率的降低也影响了其销售部分的现金流支撑。如果寻求信托或其他融资机构，投资成本则会比较高。
“未来持有物业达到2000万平方米，盘活成为整体发展最重要的难题。”郝炬说，这也决定了万达近期一定要在融资方面有所突破，借壳上市就是其中的一个途径。
一位长期跟踪万达的投行人士表示，过去几年住宅市场的火爆，使得万达的商业模式没暴露出什么问题，但如果信贷收紧、销售速度大幅放缓，这种模式就会面临一定挑战。万达的资金主要来自银行贷款和销售回款，租金部分还没有培养起来。
“而在香港上市可以带来更多的融资便利，如发债、股权质押等，且比国内信托融资成本要低。”郝炬认为。
曾做过多家企业赴港上市辅导的黄立冲则提醒，万达一旦上市，将会涉及某些资产重组，如果重组就会产生大量的税费，导致增值税的结算，税务成本会非常高。
拯救现金流
“我们自己定了一条规矩叫做相关多元化。你看我做不动产、做酒店、做文化，包括搞旅游，就是基本上围绕我们的主业在转，我们不会跨到机械制造、化工、石油领域。”王健林说。
多元化布局战略下，万达在将销售物业的收益沉淀到持有物业上之后，面临的更艰巨的课题是：如何通过后期的运营管理，使其持有的物业资产增值。能把持有物业运营好，才是安身立命之本。
郝炬认为，万达在将商业地产资产置入恒力时，必须要提高资产升值能力，因为物业重估收益将会给其带来巨大利润。但如果资产不能升值，则无法带来上市公司的良好业绩，继而融资会大打折扣，但问题是，万达的商业模式能否支撑其资产不断升值。
王健林承认做企业肯定存在风险，但他认为，如果风险控制做得好，可能企业发展就好。万达这些年体量越来越大，速度好像也没有减缓下来，很多人有担心，但公司内部最核心的问题就是控制好现金流。除了正常的现金流以外，要有足够的现金流的余量来防止不确定因素出现。
“万达现金流是作为企业的生命线和第一位的。我讲过一句话，现金流比负债率更重要。”王健林说。
王健林显然已经意识到了其商业王国在进行多元化扩张之后所带来的资金链风险，其曾对内部下达“死命令”，万达商业地产的扩张速度将控制在每年不准超过20家。
“我们的目标是做国际万达，百年企业，本身就有忧患意识在里面。”王健林说，“一家企业要看30年、50年，或者看更长的时间”。
（来源：中国房地产报 李红梅） 共2页 上一页 [1] [2] 万达初试“文艺范” 与英国默林集团签约 万达香港借壳无碍 王健林谈分拆百货上市 万达广州投资450亿建设四大全新项目 万达筹划借壳赴港上市 扩张遭遇融资窘境 万达入股恒力房企 借壳港股成趋势 搜索更多: 万达 |
