红商网讯：据投资者近期向21世纪网反映，上市公司中兴商业涉嫌隐瞒利润，同时公司财报披露的固定资产数额也低于市值。

　　对于投资者反应的情况，21世纪网调查后发现，目前中兴商厦对商户的平均扣点率约为25.9%，高于中兴商业2012年中报的16.97%的毛利率，中兴商业可能存在隐瞒利润的行为。

　　此外，21世纪网调查发现，中兴商业在沈阳市区中心位置拥有24万平米的商业资产，目前市场售价超过36亿元。而该公司2012年的半年报仅表示其投资性房地产和固定资产总额仅为10.5亿元，绝口未提目前的公允值。

　　成本计价致资产被低估？

　　“中兴大厦不仅在沈阳，就是在整个东三省都是有名气的”。中兴商厦一位员工告诉21世纪网。

　　据当地人介绍，中兴商厦所在的太原街是与上海南京路、北京王府井、广州北京路并列中国四大商业名街；此外，太原街商圈处于和平区中心地带，是沈阳市两个最繁华的商业区之一，早在上世纪日均客流就曾超过百万。

　　而根据沈阳市服务委发布的信息显示，2012年上半年太原街都市商贸中心排名各商业集聚区之首，主营业务收入实现397亿元，比大中街商贸文化集聚区多出近150亿元。

　　沈阳本地的地产中介透露：“目前中兴商厦所在区域的可供出售的商业地产资源颇为稀缺，很少对外出售。太原街二手底商的转让均价在每平米3万元以上，目前同一街道上有一栋楼商业地产整体出售，价格在每平米12000—18000之间。”

　　在这个被誉为“寸土寸金”的商圈，中兴商业拥有24万平米商业地产。

　　资料显示，2010年中兴商业花费5.63亿元新建的中兴大厦三期的面积约9.2万平方米，折合一平方米6120元，不足上述转让商业地产价格的一半。

　　而若取12000元—18000元/平方米的中间值1.5万元∕平米计算，中兴商业拥有24万平方米的建筑面积商业地产，估值约为36亿元。

　　事实上，对于中兴商业名下的商业地产价值，券商分析师的判断更为乐观。

　　东方证券的研报认为，考虑中兴商厦三期在内，公司自有物业24万平米，保守按照物业价格每平米2万元计算，物业重估值为48亿元左右。

　　不过，在中兴商业的财报上，却是另外一番景象。

　　21世纪网翻阅中兴商业财报发现，该公司对名下的商业地产一直采用成本法来计算，即“公司投资性房地产、固定资产按照取得时的成本进行初始计量。”

　　公告显示：2010年，中兴商业的投资性房地产为8074万元，固定资产为9.9亿元；2012年上半年，中兴商业的投资性房地产为7889万元，固定资产9.64亿元，两项总额约10.5亿元。

　　这也意味着，中兴商业目前价值36亿元的商业地产在财报中仅显示为10.5亿元，两者相差超过20亿元；公司固定资产和投资房产的公允值被低估约7成。

　　而对于上述质疑，中兴商业证券部一个工作人员称：“由于房价年年都在变，按市价计算并不准确，我们的房产一直是按成本价计量的。”

　　真实的利润是多少？

　　根据现场调查了解，中兴商厦人流高峰出现在15点—18点之间。这段时间，若要通过升降电梯上楼，往往需要排队以等候第二次乘坐的机会。

　　在中兴方城8层的餐饮区，无论是中午还是晚上，顾客的人数都很多。尤其是晚高峰时段，餐饮区内的位置基本可以坐满。入驻的三十家餐饮品牌，生意大部分不错。

　　沈阳的百货行业布局呈现为纺锤形，中兴商业处于纺锤形的中间，即消费水准定位于中高端，商场主要以销售国际知名品牌、精品男女装等为主。

　　因为定位的要求，中兴对入驻的品牌有一定的甄选标准。商场一层的国际品牌汇聚了包括CHANEL，DIOR，BURBERRY，CARTIER，ARMANI等知名品牌客户；而在商厦五层的运动服饰，国内品牌只有李宁一家。

　　中兴商业大厦每一层内的收银点多在10个以上。在并不是商厦主流的七层(主营毛织品、羽绒服等的特卖区)，一个收银点在节假日期间可收取10多万元。而位于二层的珠宝销售区，最多的时候一天销售额达600多万元。此外，据商厦营业员介绍，目前的珠宝销售额高于往年同期。

　　据悉，与国内其他大型商厦一样，中兴商厦的利润来源主要来自于向商户的基础扣点，即不收取品牌商的租金，根据各自品牌的品相，店面位置，面积等按照一定比率按照经营额抽成。

　　据悉，中兴商厦对入驻服装品牌的扣点在20%—30%之间，品牌越知名，扣点相应会减小；珠宝的扣点在8%—15%之间；餐饮扣点为38%。
　　
　　21世纪网以投资者的身份致电中心商业证券部，其工作人员表示：财报显示的营业收入即为商场的销售收入，对商户的扣点就是公司的利润。

　　对于21世纪网提出的能否告知各个业态利润和营收占比数据，该工作人员先表示这是商业秘密，不方便透露；随后又称公司没有具体的数据。

　　由于无法获得绝对准确的占比，为了更加接近准确值，21世纪网加权上述三类扣点，得到商厦整体的扣点约为25.9%。

　　不过中兴商业财报显示，2011年公司的的毛利率为18.29%，2012年半年毛利率仅为16.97%，都远远低于25.9%的扣点率。因此，中兴商厦被质疑存在隐瞒利润的行为。

　　若以2011年为例，中兴商业营业收入为35.2亿元、营业成本 28.8亿元、毛利率为18.29%，其毛利约为6.4亿元。而按照25.9%计算，中兴商业的毛利约为9.1亿元，与财报数据相比多出2.7亿元，投资者怀疑，中兴商业若故意隐瞒利润，则有可能涉及侵侵害上市公司股东利益，对此质疑，中兴商业方面并未给予正面答复。
　　(21世纪网 郭璐庆 陆晓辉)

美国华平投资集团人马悉数撤离中兴商业

中兴商业第二大股东去意坚决两月急减20%

中信百货抛售1200万股中兴商业

中兴商业股东减持400万股 占总股本1.43％

“银泰系”布局 沈阳中兴商业股东拉锯战

搜索更多: 中兴商业