切入点
　　社区配套

　　在实现万科与中粮的“强强联合”后，长阳半岛一直被看做“明星楼盘”，频频见诸报端。资料显示，长阳半岛将自建包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等业态在内的商业配套，其中，由中粮万科联合打造的面积为22万平方米的购物中心FUNMIX更是备受业界关注。

　　然而，万科似乎并不急于进军大型零售地产。在地产观察人士看来，万科的商业道路是从小微型的社区配套切入的，这其中不乏万科特色连锁品牌。如餐饮品牌“第五食堂”、社区服务站“幸福驿站”以及上周末刚刚开业的“幸福街市”等。“自有社区连锁品牌的落地和发展，可以让万科逐步熟悉零售行业的运作规律和模式，为其未来独立运营大型购物中心打下基础。”

　　日前，首家由万科物业自建自营的社区菜市场“幸福街市”开业，万科集团执行副总裁毛大庆透露，接下来万科还将继续开设洗衣店、药房、银行等社区配套商业项目。

　　发力点
　　新城商业

　　上月底，北京万科企业有限公司、山西明迈特实业贸易有限公司和北京长阳兴业投资发展有限责任公司联合体以11.08亿元竞得长阳镇一块二类居住、商业金融用地地块国有建设用地使用权。这也将成为万科与中粮联合拿下长阳半岛后，在长阳镇布局的第二个商业项目。

　　万科在京拿下的另一块大型商业用地位于昌平区。今年年底作为金隅万科城配套商业的金隅万科广场就将开门迎客，填补昌平城区无大规模购物中心的空白。这也标志着，万科在京的三个重点商业项目全部处于五环路外，毗邻万科自有住宅楼盘。今年春节前，北京万科曾参与了崇外哈德门地块的竞拍，但最终没有拼过具有“地利”的国瑞置地。

　　一位曾在万科任职的人士表示，万科虽然参加了哈德门地块的竞拍，但事实上万科的商业地产思路仍以住宅配套为主。“王石一直希望公司坚持做住宅地产，而郁亮则倾向于在政策风声越来越紧之前转型商业，二者共同作用的结果是住宅商业捆绑式开发，至今我们仍认为这条路是很正确的。”

　　该人士同时透露，万科发力新城商业的另一个原因是，目前北京等一线城市很难拿到核心综合地块。“如果有可能，没有一个规模型地产商会放过在城市核心区开发综合体的机会，也可以说万科做住宅配套商业的思路在一定程度上制约了万科商业地产的发展速度。” 

　　未来
　　商业占20％

　　事实上，万科早在1997年就开始涉足商业项目，但直到2011年才宣布进军商业地产领域，并发布以万科广场为品牌的购物中心、以万科红为品牌的社区商业和以万科大厦为品牌的写字楼三大商业产品线。今年1月，万科集团商用地产管理部在京成立，由原北京万科商业发展部总经理钱嘉任总经理、毛大庆担任分管高级副总裁。至此，万科正式拥有了商业地产团队。

　　虽然一直强调要以住宅地产为主，但公开资料显示，截至去年底，万科已在全国布局18个购物中心，总面积达到150万平方米。在将商业地产看做未来战略的一部分后，万科表示将在未来5年内，商业地产占比将从原来的5％提至20％。去年，万科销售额超过1400亿元，位居中国房地产企业销售榜首。

　　然而，也有业内人士对住宅地产商转型商业持保留态度。中国购物中心产业资讯中心首席专家、鸿荣源集团总裁禹来接受记者采访时表示，住宅地产商转型商业地产任重而道远。“住宅地产的关键词可以用‘卖’来概括，而商业地产的关键词是‘租’，思路的转变是最困难的事情之一。” 
　　（北京商报 记者 崇晓萌）

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