红商网讯：楼市调控政策“加码”，以短期盈利为目标的住宅开发商面临前所未有的挑战，相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，继续受到机构投资者青睐，商业地产迎来快速发展的机遇。

　　近年来，随着国内商业地产市场的蓬勃发展，各大开发商及投资机构均厉兵秣马，在积极探索业务模式的同时，不断加大资金投入和人才培养，市场投资气氛表现活跃。

　　商业物业投资风物长宜放眼量

　　国际知名物业公司DTZ戴德梁行研究表明，随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。

　　正是看到了其中蕴藏的巨大商机，国内多家专业投资机构开始组建团队，着手布局商业地产领域。但是与开发商自建自持模式不同的是，专业投资机构通常以房地产基金形式，在一定期限内(5-10年)持有商业物业，通过改造、重组，不断改善项目的经营情况，提升租金收益，最后通过出售或上市等形式实现退出，为投资者获取收益。

　　据平安信托物业投资策略研究部分析研究显示，国内的专业投资机构商业地产投资策略，大都是从对零售市场的预判配置投资，形成全国性的战略布局，通过多地、多元化的物业组合，达至控制风险的目的。

　　研究并指，微观层面，不同机构的投资策略又不尽相同，选址、定位、经营等方面均存在一定差异，港资机构(例如恒隆、新鸿基)重点关注一、二线城市的核心商圈，而凯德等REITs则青睐二、三线城市内具有资产改良潜力的物业。

　　平安信托物业投资策略研究人士指出，“即使是位于同一资产池内的商业项目，各物业不同的区位、品质、市场环境等客观因素同样会决定经营业绩的高低。”

　　近年来国内大批商业地产项目涌现，市场不乏担忧供应饱和的情绪。但平安信托研究认为，随着国内经济及居民消费能力的提升，需求亦持续上升，零售物业的吸纳量不断增加，特别是一线城市如北京、上海、广州、深圳等的市场容量和深度不断扩张，优质项目仍将获得强劲的商户租赁需求。

　　而为了保持可持续发展态势，商业地产开发商或投资机构通过积极的资产改良、调整举措，形成差异化经营，是当前市场所趋。即便是在稳定经营期内的项目也须顺应市场趋势的变化，每隔数年对项目进行品牌更新，如各地万象城、万达广场、凯德MALL每年均有5%-20%的品牌调整。商业物业在调场期间，短期内可能造成空置率升高，经营数据稍欠，但若长期来看，调场是商业地产发展不可或缺的必经步骤。

　　来自凯德商用的经营数据显示，该公司旗下2008-2009年期间所收购商场的净租金收益率，直至2012年末才达至6%以上，显示商场物业需要3-4年甚或更长的经营期，才能步入成熟稳定益，故商场投资需有长远眼光，这已成业界共识。

　　平安信托140亿元布全国市场作为国内领先的专业投资机构，平安信托在商业地产领域已率先全国性布局，多年以来陆续投资了多个成熟的商业地产项目，分布于各线城市，涵盖了写字楼、商场、酒店公寓等各种商业物业类型，总投资规模已经超过140亿元。

　　据平安信托透露，其所投资项目整体资产回报及升值方面表现优异，高于商业地产行业平均水平，回报率、资产增值逐年提升，增值幅度显著。其中个别项目回报率在行业内居前列，少数暂处调整期的项目亦待升级改造后，以全新的定位面向市场和消费者。据悉，平安信托投资的深圳“地标性”大型购物中心——新城市广场即将焕发新颜，将创造一种全新的定位模式，定位为“轻奢”的都市中心，注重品质和个性化需求的同时关注消费者实惠。

　　目前在国内专业机构还较缺乏的情况下，平安信托率先进入商业地产领域，已积累了丰富的投资与经营管理经验。此外，依托重点城市的代表性项目，平安信托在持有类物业投资和管理方面建立了综合的专业化平台。公司根据各项目的具体情况，建立了相对应的商管团队，对旗下重点商业项目进行系统管理，实现了平安信托在商业地产领域发展的阶段性战略目标，商管水平处于业界前列。

　　虽然平安信托在目前资产池整体回报率方面，相比在中国扎根时间更长的凯德REIT等上市房地产信托基金的收益水平仍有距离，但以近几年的增幅来看，相信未来2-3年，平安信托应能乘势而上，资产池回报率将进一步提升。
　　（来源：证券日报 庄少文）

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