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红商网讯：12月28日，万达进军东莞的首个项目--长安万达广场招商答谢酒会在君源铂尔曼酒店举行，近300个国内外品牌商家参加了此次酒会，并现场签约。
“截至12月20日，万达广场已在全国开业68座。”万达集团总裁助理范征接受采访时透露说，“我们计划2013年再建19座万达广场。”据悉，长安万达于2013年7月19日开业。
据了解，长安万达广场是万达“150亿元东莞战略”重要一环，该项目投资为30亿元。联想到近年万达频频大手笔投资，如长白山、大连金石滩、武汉楚河汉街、西双版纳、三亚旅游项目及收购美国AMC院线，加上包含万达广场在内的商业项目，粗略计算投资额超过2000亿。
哪来这么多钱？对此，范征以资金不是他的关注领域为由表示不方便透露。
“万达以前每个项目都要求现金流平衡，但现在看不懂了。”清华大学房地产金融研究所杜丽虹表示，“外部人或许很难了解。”
万达速度
创立于1988年的万达集团，到目前已形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大核心产业。24年来，其在全国已拥有68座万达广场、38座五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV。
资料显示，到2012年，万达商业物业持有面积1300万平米，正在兴建北上广等市50多座万达广场。2013年将开业武汉汉街、长沙开福等20座万达广场，持有面积达1700万平米。计划在2015年持有物业面积超过2500万平米，成为全球最大不动产商。
实际上，万达的综合体模式已没有多少秘密可言，但无数模仿者却难以赶上万达速度。除了王健林“亲政府远政治”、能精准把握本土商业环境和方向及精英团队等基因外，恐怕更标准化、更强执行力也是利器之一。
以长安万达为例，自万达在2011年7月以6.907亿元总价、折合楼面地价2600元/平方米拿下地块后，到目前主力店招商工作基本完成，项目已进入内部装修阶段。据介绍，该项目总投资30亿元，项目规划用地面积约8.8万平米，总建筑面积37.4万平米，其中商业面积17.6万平米。
值得注意的是，在2012年，与长安项目同时开工筹备的还有东莞东城万达广场(2014年9月12日开业)、广州番禺万达广场、广州增城万达广场、佛山南海万达广场等4座万达广场。
“国外MALL开业一般是5-8年，万达两年内就能开业，速度确实令人惊叹。”广州一位不具名业界人士认为，“MALL能带来税收和土地价值提升，加上工期速度快或许还能给在任官员看到政绩，肯定会收到地方政府支持和欢迎。”
这种说法似乎得到数据的支撑。2010年投资50亿、从奠基到开业仅用11个月的广州白云万达广场，年均客流量达3500万人次，年销售额15亿元，为当地和政府带去大量就业机会和税收。而据数据，截至2012年，万达集团纳税已达230亿元。
谜一样的资金
长白山项目投资200亿元、西双版纳投200亿元、武汉楚河汉街投500亿元，收购AMC花费26亿美元，加上同时在建的万达广场、酒店项目(2012年正建30多家酒店，2013年将开业17家含14家五星酒店)，粗算下来资金需求超过2000亿。而万达集团总资产是2800亿，2011年万达集团年收入1051亿元，旗下万达商业地产公司2011年实现销售收入953亿元。而2012年的销售目标也仅是小幅提升至970亿元。两千亿战略布局，如何保证?
上述业界人士认为，“开发商开发项目不会拿出这么多钱，实际上万达最多拿个1/3，但可以运用杠杆撬动，项目都有开发周期，通过银行贷款、销售部分物业都计算到了项目总投资额里面。另外，万达从不出现在招拍挂市场，其地价应该比较低。不过，面对这么庞大的体量，维持400到500亿的长期资金还是需要保持的。”
据用益信托资料，2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达，发行了10款产品共71.76亿元，超过万科的48.93亿元。2012年万达发行了90多亿元的高息信托融资，而王健林联合泛海等5家房企布局的吉林长白山旅游地产项目还是向股东借款才勉强撑了过去--可见其资金紧张。
但王健林似乎从未担心钱的问题，“即使1平米的房子不卖，租金也足够付掉贷款利息和保我兄弟们吃喝。”同时，王健林早在2007年就宣称，万达不会放弃上市，要谋求A股IPO。于是有了2009年万达商业地产股份公司启动了A股上市程序完成股改、2010年万达官网改版、2011年至2012年四处拿地并购等动作。但截至目前，由于宏观调控和A股本身等原因，房地产股表现低迷，万达上市仍停留在证监会初审阶段。
或许，对于一个进军美国印度等海外市场、2015年年收2000亿成为全球第一商业公司的万达来说，要知道内部的真实情况，外部人很难了解。
（来源：地产中国网 作者：牧之）
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