富力压缩成本无视质量问题 管控漏洞或成硬伤
红商网讯：日前，富力地产联席董事长、总裁张力公开表示：“分拆商业地产冲击A股是谣言，富力不会将住宅与商业地产分拆。”
而兰德机构总裁宋延庆向新华网记者指出：“富力商业地产盈利面比较窄，回报率不高，实际上也不具备单独上市的实力。”的确，尽管历经数年耕耘，富力在商业地产上已有所收获，但仍处于发展的初级阶段。
而其面临的融资困局、运营短板、人才匮乏等亦表明，若想在行业内问鼎，富力还有很长的路要走。
依赖土地升值存风险
10月27日，富力位于广州珠江新城华夏路的盈通大厦开盘。至此，富力在珠江新城的各种项目已达22个，其中包括超甲级写字楼、顶级酒店、国际公寓、商场、商铺等。
据悉，早在珠江新城CBD建设规划刚出炉并不太被看好时，富力便开始在此 “攻城掠地”。仅2004年，便一口气在此斩获7块商业地块。随后几年，富力更是“逢地必争”。
而随着珠江新城逐渐成为广州核心区域，其土地价值呈现井喷式爆发，富力在该区域的项目呈现诸多利好，并在公司的业绩构成中占据了相当比例。2012年半年报显示，仅富力盈尊广场和盈盛广场便实现营业额15.4亿元，占富力广州营业总额的45%。
显然，依靠土地升值而获得的利润不足以构成企业的核心竞争力，尤其是在商业地产领域。高和投资董事长苏鑫表示：“从节段上来看，商业地产有三个阶段：土地升值，开发建设，运营。恰恰第三个才是最主要的创作价值的形式。”
何况，富力珠江新城的项目并非没有风险。据统计机构数据显示，目前珠江新城大型商业物业已经供大于求，经营情况不佳致使部分商场现时的售价已低于发售初期的价格。而区域内甲级写字楼空置率近20%，远远超过了6%的安全指标。
“即使富力在此区域的项目多半已经出售，但如果后期遭遇空置或烂尾，同样会对富力的品牌造成致命冲击。这一点有别于住宅地产的‘一锤子买卖’，也是商业地产的风险所在。”一位分析人士向新华网记者表示。
运营短板亟待补齐
广州知名房地产专家韩世同表示：“万达为什么能成功?关键是他兼具开发商与运营的能力，包括全程运营与延伸发展产业链，以提高项目投资回报率，但富力在这方面要欠缺一些。”
今年9月底，富力成都天汇Mall传出主力店广百百货撤离的消息。尽管广百官方回应只是停业整顿，但东莞证券发布的报告显示，广百股份成都购物中心店2011年上半年销售额仅为1400万元，亏损约200万元。
据成都当地人反映，天汇MALL自2010年年底开业以来一直冷冷清清，里面不少店铺仍空置。有成都本土分析人士指出，这一方面因为其处于两个商圈的“夹缝地带”，在地理位置上有些尴尬，但更主要的是其在产品上与其他购物中心也没有明显的差异化，远未形成号召力和口碑效应。
同样遭遇困境的还有北京富力广场。作为富力在北京市场进军商业的开山之作，该项目一直身居“闹市”却无缘“火爆”。开业之初，定位不准、招商不力等问题让其一度风雨飘摇，举步维艰。现在，经过四年的培育，虽然稍有起色，但仍摆脱品牌更迭、业态混沌、人气不佳的尴尬境地。
事实上，富力并非没有重视运营。早在2006年富力便与第一太平戴维斯等国际性机构签约，以期其带来更先进的管理理念和经验。但现实是“一城一地一特色”，国际经验若不能跟本土化结合，就不会有意义。
另有业内专家向记者表示：“开发商没有足够专业人员储备及缺乏行业精英，是导致商业项目经营困难的重要原因。但人才难觅，不是高薪就能挖到人，因为人才不仅仅看重薪水，还看重企业平台是否适合未来发展等。”
资金成发展掣肘因素
资金的短缺，是富力面临的另一大风险与难题。由于商业地产资金需求量巨大，富力的负债率一直居高不下。截至2012年6月30日，富力持有现金人民币136.4亿元，负债率84.7%。
有分析认为，实际上富力较高的负债水平与其相对单一的融资模式亦有关。今年年初，富力地产对A股发起了第四次冲击，不过目前为止股市的大门依旧对富力地产紧闭。随后，关于其计划将商业地产业务单拆上市的传闻甚嚣尘上，但富力地产总裁张力已公开否认。
兰德机构总裁宋延庆则向新华网记者表示，事实上，富力商业地产也根本不具备单独上市的实力。他表示：“盈利面比较窄，回报率不高，而且风险比较大，显然不可能通过上市审核。”。另有一位不愿透露姓名的分析师则向新华网记者表示，即使通过审核也意义不大，富力商业地产是长期持有项目数量较少，难以让投资者认可。
紧张的现金流不止影响富力的扩张速度，也使得其难以提升自持物业的比例，进而无法享受更多物业增值带来的稳定回报。据悉，目前富力商业地产的持有和出售比例大概只有3:7。
而更为尴尬的是，受制于尚未成熟的商业地产，富力已被后起之秀的恒大地产、碧桂园远远甩在了后面。此外，在净利润上，富力亦不敌恒大、碧桂园及雅居乐。
“目前如何加速资金周转率，如何搞好商业项目运营，尤其是自持项目的持续运营，都值得富力深入思考。而如何确立独特竞争模式，更是富力持续发展的关键。”有业内专家如此表示。
（来源：新华网 作者：朱玲）
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