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商业地产低调潜行
对万科而言，如果有机会拿到更多、更便宜的钱，意味着未来在城市布局、土地市惩发展战略上将会有更大选择余地。
对于未来发展战略，郁亮表示，房地产行业的下半场是长期趋势，万科仍将坚持“为普通人盖房子，盖有人住的房子”理念，坚持“不拿地王、不囤地、不捂盘”的原则。
在住宅市场，万科希望进入更多的城市，取得更高的市场占有率。截至2012年底，万科已进入了全国60个城市。郁亮透露，万科正在研究湖南一家专注于小城镇房地产开发的企业。
住宅市场之外，更值得关注的是万科的商业地产战略。高和资本董事长苏鑫告诉财新记者，万科对商业地产已从之前的所谓“被动从商”转为主动探索。除了与住宅配套的社区商业之外，万科也开始操盘一些纯粹的商业地产项目。他认为，万科此次B转H，将为万科的商业地产发展提供极好的契机。“目前国内的融资环境还不支持大规模发展商业地产，而B转H让万科为商业地产拿到低成本融资成为可能。”
不过，郁亮对财新记者表示，B转H是公司股本架构调整，与商业地产发展没有直接关系。“万科对商业地产，是在谨慎态度下发展。”郁亮说，目前商业地产在个别城市出现了过快发展的势头，如果出现泡沫将是一个很危险的事情。
万科在给财新记者的书面回复中称，万科发展非住宅类业务的出发点，首先是为了更好地做住宅，为用户营造更好的生活环境;另一方面，也是为了顺应城市发展趋势，与城市同步发展的需要。目前，万科商业地产的项目类型包括社区配套商业、区域中心型商业综合体，以及酒店、服务式公寓和写字楼。
万科官方对发展商业地产的对外口径一如既往的低调谨慎。但事实上，万科的商业地产规模在过去一年呈现加速扩张之势。
据克而瑞的统计，截至2012年12月初，万科在全国范围拿下的纯商业用地面积已经达122万平方米，占万科所持商业综合用地总量的11%，比2011年全年的22.54万平方米增长了4倍多。
2013年1月，万科成立了商用物业管理部，总部设在北京，由万科执行副总裁毛大庆分管，原北京万科商业发展部总经理钱嘉担任该部门总经理。
毛大庆告诉财新记者，商管部是属于万科集团总部的一个部门，此部门将承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。目前，万科商业地产的投资、开发和运营仍由一线的项目公司操盘。
北京万科与金隅集团合作的金隅万科广场将在今年开业。北京万科目前在建的商业综合体项目有三个，分布在昌平、房山和大兴，总建筑面积约38万平方米，总投资约30亿元。
除了北京金隅万科广场，万科在2013年-2014年间，将陆续开业一批社区商业和区域购物中心，包括深圳九州万科广尝苏南万科美好广尝无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等项目。
据公开资料，万科计划在福州、佛山、沈阳、东莞、上海、青岛、合肥等地投资建设万科广场，投资总额超过300亿元。在成都一地，万科投资开发4个写字楼项目。2012年12月，万科与上海绿地、九龙仓合作拿下上海南站商务地块，地价款为54.31亿元。
2011年9月，万科执行副总裁、广深区域总经理张纪文曾称，在万科华南，将有超过15个万科广场，30个万悦会和50个万科金街。同样在2011年，万科发布了商业地产三个产品线，社区商业品牌“万科红”、购物中心品牌“万科广潮和写字楼品牌“万科大厦”。
万科商业地产近年低调潜行，但一直缺乏廉价的融资渠道。万科多个商业地产项目只得借助信托融资，成本接近10%。万科金稻田旧城改造项目信托计划的收益率是9.5%，东莞长安万科中心项目的信托融资成本约10%。
苏鑫表示，万科与其他股东合作拿地，以及在项目上与地产基金合作，一方面是为了降低商业地产的投资风险，另一方面也是国内融资成本过高导致。万科B转H后将使低成本融资成为可能，可为商业地产发力打下基矗
此前业内曾猜测万科会把万科置业(海外)作为商业地产运作的海外融资平台。对此，郁亮表示，万科置业(海外)目前没有国内业务，接下来一段时间将主要着眼于香港业务。
龙湖地产内部人士对财新记者表示，大型住宅开发商介入商业地产，是出于战略上的必要考虑。因为持有商业物业的公司，在海外资本市场的估值、评级和融资成本都有优势;不过，海外投资人对持有物业的区域选择、项目类型及投资比例等，也有严格的要求。
（来源：财新网 作者：朱以师） 共2页 上一页 [1] [2] 保利地产紧逼万科 多元化超千亿 万科王石：我是如何选择郁亮接班的 万科香港首战：联合新世界34亿夺地王 万科突然停牌引猜想 或为筹划B转H 万科左手融资右手买地 再借华润建行15亿 搜索更多: 万科 |
