红商网讯：2009年年末，瑞安集团主席罗康瑞曾表示，长远会考虑将业已建成的商业物业，分拆为独立的上市公司进行运营。
这项计划在近期终于渐趋成熟。据瑞安房地产公司方面回应，瑞安房地产的全资子公司，中国新天地，将从2013年3月1日起开始运营。届时，中国新天地将主要进行销售、租赁、管理和收购中国内地高品质、城市核心位置的零售、办公、娱乐和酒店物业。
瑞安房地产的新天地系列项目固然成功，然而，就目前国内房地产企业而言，发展住宅地产才是保证正常运营的根本。对于商业地产项目运营更为成熟的瑞安房地产而言，住宅地产却似乎一直是其发展的短板，亦制约了其总体销售业绩的表现。
分拆新天地，美化账面
1月7日，瑞安房地产发布全年业绩公告，公告显示，其在2012年的溢利与2011年同期比较可能明显下调，下调原因为，已交付物业同期减少。
1月9日，罗康瑞正式宣布瑞安房地产分拆新天地项目的具体计划。目前新天地的分拆及独立上市仍在申请中，计划中，中国新天地将作为瑞安房地产的全资子公司，从2013年3月1日开始运营。
据了解，分拆之后，瑞安房地产将作为开发商，业务集中在拿地和扩张;中国新天地则将集中在管理和经营商业物业上。
瑞安方面表示，分拆新天地项目，是为了最大限度地提高其优质商业资产的盈利潜力。
据瑞安企业传讯及品牌部答复，其董事会认为此次分拆计划，是出于让中国新天地可透过全球发售，筹集资金的考虑，为新天地项目提供收购及投资商业物业的资金，并结清中国新天地与瑞安集团之间的若干公司间债项结余。
而业内人士认为，瑞安此次的分拆行为，主要是“为了他的账面上做的更好看一些”。
万商联行商业地产顾问刘智勇表示，“像瑞安这种房地产企业，他就是要销售额，要回款嘛。分拆之后，新天地的发展就不会影响他的主业。”
刘智勇认为，新天地的商业地产项目和瑞安房地产的业务如果一直糅合在瑞安内部，将严重影响到瑞安集团本身的发展。而业务分拆之后，瑞安就可以利用信托，利用多方面跟基金合作，缓解其目前存在的资金链问题。“如果不分开的话，他的交易进度就会影响整个大集团，动静太大。”
有商业地产内部人士认为，瑞安房地产的新天地系列，从本质上而言风险较大。分拆之后，将缓解其集团本身运营的风险，且能够获得更大金额的融资。
如果说今后新天地的项目有一些资金上的问题，他不会影响到瑞安。而瑞安作为‘家长’，还可以出手帮助新天地。”
危险的新天地项目
一方面呢，他对外很漂亮很光鲜;但是另一方面，对老板来说，对整个公司来说，他养起来很累。”对于瑞安房地产的商业地产项目，华南地区商业地产业内人士这样评价。
据统计，瑞安房地产2011年、2010年、2009年的总资产周转率分别为0.14、0.10、0.17，近六年的总资产周转率平均仅有0.12。同样在这三年，其的存货周转率分别为0.29、0.22、0.28，近六年平均存货周转率为0.20。
在同行业中，佳兆业2011年、2010年、2009年的总资产周转率分别为0.32、0.35、0.30，近六年的平均数为0.25，存货周转率分别为0.44、0.49、0.56，近六年平均数为0.5。
相比而言，瑞安房地产的总资产周转率和存货周转率均偏低，此为其商业地产项目的危险信号之一。
除却商业地产项目本身投资大、周期长、回款慢的特点，制约其发展另外一项危险的指标是，高成本的拆迁费用。
在2012年早些时候，罗康瑞就曾表示对旧城改造区域的拆迁有些力不从心：“不再投资需要拆迁的项目。”
而其实瑞安房地产的大部分地产项目，都是建立在土地本身成本相对较低的旧城改造区域。且出于其对传统文化建筑的保留，在拆迁时，瑞安实际上需要投入大量的资金。
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