|
“2012年转型方向很明确了，不会以高负债率换取规模增长，2009年宋总公开说要超越万科，现在没有这个规模目标了，现在有九龙仓、融创两个合作伙伴，用合作形式保证我们照样有发展，权益不大，但钱也花得不多，转型的细节有很多，销售转型，成本管控等，策略不是做大，而是做精品和最好，稳健经营，不再冒险，这就是最大的转型。稳健是既定的政策和目标，很多具体策略在推动之中，2013年仍将延续。”冯征说。
一方面，绿城继续加大代建的步伐，走轻资产模式，截至目前，已将业务拓展至60多个城市，储备代建项目近300个，签约代建项目近80个，总建筑面积1600多万平方米。
即便下半年绿城在土地市场有所动作，联合融创、九龙仓、中投等频繁拿地，但绿城拿的这些地均是与合作方共同拿地，除了中投项目以外，大部分项目不用绿城出资。冯征向时代周报记者透露，“绿城目前净资产负债率已经降到60%以下，我们要对投资人负责。如果目前负债率降到60%，过段时间因为拿地又升到80%多，投资者怎么看。投资人希望我们稳健，维持低的负债水平，因此拿地不可能花很多钱，要以合作为主。”
“但这并不代表我们永远的策略，短期要把财务水平做好做实，如果一直保持在60%左右，再过一年，假如销售有600亿元进账，第二年就有钱拿地了，就不一定要做小股东了，可以自由一些。”冯征继续说道。
另一方面，绿城有意识地转向多元化的综合开发，将关注点放在电商、养老地产、旅游地产、农业等领域。宋卫平直言，“必须做好的是养老，可能做好的是农业。”
此前，绿城在海南清水湾项目规划占地4800亩，是绿城最大的旅游度假产品，总建面180万-200万平方米，预计分为6-8期进行开发，曾创造15天热销21亿元的传奇。
进军养老地产则是宋卫平的又一理想化尝试。2012年9月，绿城在桐乡乌镇项目中规划600多亩用于养老地产项目打造，据宋卫平透露这将是一个“学院式”的养老模式，一切都将由绿城全面打理，但这需要沉淀的资金更多。
与此同时，绿城电商走进公众视野，绿城搭建的B2B建材服务商平台。除了为绿城降低10%左右的采购成本外，今年上半年，电商平台通过提供材料规划、选型、精装标准、综合售后服务等全产业链解决方案开始服务外部的中小房地产开发商及工程承建商。今后绿城电商利润来源，将来自于三个部分：首先，对外分不同会员体系，有一些经销差价。其次，通过帮助客户提高生产毛利率，获取服务费用。待平台做到一定规模，利用电商平台积累的资金池，做一些金融性产品。
在这些探索以外，2012年11月20日，绿城宣布与农科院签署3年合作协议，在宋卫平家乡嵊州投资20亿元建设5000亩现代农业综合体。
提升利润率
尽管如此，房地产仍是绿城的主业，而如何提升一直低于内房股的净利润率也显得迫在眉睫。中指研究院南京总经理曹旭东向时代周报记者表示，“宋卫平太理想化了，产品品质很高，不惜重金，不惜成本，所以利润率一直很低。这是转型中要解决的问题，现在和九龙仓、融创合作，在核算利润率的时候，不能完全按照以前的思路来了，利润率应该会比以前有所变化。同时，绿城老板的个人英雄主义还是很强，应该走更加规范、制度化的路。绿城内部派系很多，在做一个决策时，执行层面会出现各种情况，梳理远没有万科、中海那么好，转型不是一蹴而就，内控调整需要很长的时间。”
对此，冯征表示，“绿城的成本管控仍有空间，有些楼盘在三、四线城市诸如舟山、诸暨、海宁等，同样把上海、杭州做的楼盘拷贝过去，建筑成本很贵。假如杭州地价1万元/平方米，舟山地价1000元/平方米，建筑成本6000元/平方米，杭州可以卖3万元/平方米，但舟山的成本7000元/平方米，只能卖到1万元/平方米，毛利率整体被拉低。因此，我们考虑不能完全拷贝杭州上海的水平，在这些城市同样要做得最好，但只要是当地最好就可以了。2013年回暖的空间比较大，有实质的需求在，我们相信今年的市场。”
兰德咨询总裁宋延庆认为，绿城是未来3年最有可能冲击千亿元俱乐部的房企之一。“其实绿城的战略没有问题，产品的客户满意度也是多年排名第一，但是绿城的问题在于营销机制的僵化，和在资本市场的手段孱弱，在引进九龙仓之后，解决了资本问题，而在联手融创之后，其营销的短板也得到了较好的补充。绿城大量的优质土地储备，很多都是地王地块，如果改善其资本运作和营销方式，绿城就是一家很可怕的企业。” 共2页 上一页 [1] [2] 绿城不盯高端住宅 效法万科谋多元化转型 绿城代建规模急扩 两年时间拿下72个项目 绿城融创联姻半年:三项目未完成工商变更 重回500亿及格线 绿城换仓转型综合体 苏南融创并入融创绿城 将考虑商业综合体 搜索更多: 绿城 |
