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红商网讯：在中国领先的商业地产开发商华润置地眼中，新加坡凯德集团仍然是其研究和学习的对象。
凯德以地产基金+开发的模式打造出独特的“凯德模式”，为凯德集团在中国带来超过2000亿的管理物业资产及其稳定的租金收益。凯德因此成为国内开发商艳羡和追逐的目标，尽管他们大多刚刚开始做商业地产没有几年。
在凯德集团最新的架构调整中，新任总裁兼首席执行官林明彦不仅将中国作为凯德核心市场之一，而且将综合体确定为集团主要发展方向，充分发挥“凯德模式”的优势。
凯德已经充分意识到，自身拥有的基金管理模式是优于中国市场竞争对手的核心武器，而这一模式，正可与综合体开发运营所需的资金管理相匹配。
城镇化进程中“综合体为王”
1月11日，凯德集团宣布，旗下庞杂的业务将精简为四个主要的业务单位——凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁有限公司(雅诗阁)。精简后，聚焦在两大核心市场——新加坡和中国，集团的开发及房地产金融业务将以属地原则进行统一管理，在购物中心和服务公寓领域具有核心专业技能的凯德商用和雅诗阁，将继续以专业归属实行跨国管理。
值得注意的是，林明彦还明确了凯德集团将以综合体为主要发展方向。
这意味着，凯德目前的住宅开发、凯德商用、来福士综合体以及雅诗阁业务板块需要重新整合。对此，林明彦称，在接下来的六七个月里，集团将逐步明确具体整合方式。
综合体是林明彦提出的一个思路。他指出，亚洲城市化进程非常快，与西方国家不一样。欧美国家没有亚洲国家那么高的人口密度，对公共交通的配套设施不高。但在中国比如上海，2013年将总计有570公里地铁线运营，达到350个地铁站。地铁站上盖物业，一定程度上需要密度，所以要做综合体。
林明彦说，雅诗阁和凯德商用已经体现出网络效应，比如雅诗阁预订有全球网络，凯德商用有一批追随的品牌，拆开会失去竞争力。未来通过综合体，凯德在中国的三个业务板块凯德中国、凯德商用中国、雅诗阁中国将更好地协同工作。
林明彦认为，综合体策略是在不断推进城镇化进程，以及城市对商业、商务、居住、娱乐的综合需求不断增长的背景下提出的;同时，综合体对于企业开发、运营管理、资产资本化等综合能力要求更高，这恰恰可更大地发挥凯德综合能力强的优势。
强化基金管理模式
本报记者注意到，在此次组织架构调整中，凯德将基金管理提升至集团总部。
作为与新加坡航空、星展银行等并列为新加坡淡马锡下属企业的凯德集团，同时也是亚洲房地产投资信托基金和资金循环商业模式的先锋，是亚洲最大的房地产基金和信托基金之一 ，目前拥有6个信托基金和16只私募基金。其对资产的资本化运作能力也是其区别于国内开发商的最大核心竞争力之一。
林明彦解释，基金业务提升到集团层面，一个主要的原因是，募集资金需要靠公司的品牌认同，投资者对凯德信任才会把钱拿过来。希望通过强化公司治理，确保基金管理能达到比较高的水平。
凯德旗下基金分为投资基金和开发基金。林明彦说，投资基金本身的风险不是很高，比较稳定。在新加坡，投资基金财务杠杆基本在30%-35%，对投资者有稳定回报。开发基金风险高一点，投资者会提出要求，比如负债比率控制在50%或以下的规定。这个规定是由基金经理人和董事局来规定，董事局里面可能有投资者代表。
2012年7月2日 ，凯德商用中国发展基金III成功设立，资金总额为10亿美元(13亿新元/78亿港元)，凯德商用拥有其 50%的股权，剩余股权由亚洲及北美机构投资者持有。该基金投资于中国购物中心及主要用途为零售的物业开发。投资期限为8年。
据凯德商用总裁林明志介绍，凯德商用中国发展基金III是迄今凯德商用发起的最大私募基金。基金的设立除了能推进凯德基金管理的业务模式，也让凯德有更多资金调配于未来的投资项目。
世联地产商业部总经理宋春生认为，凯德的基金模式支撑凯德实际上成为中国最强大的商业地产开发商之一。凯德在中国所获得项目是通过包括并购在内的多渠道所得，并购所需资金以及后续的改造、招商和运营，都需要非常强大的金融手段支撑，而凯德显然具备这样的融资和资本化手段。
数据显示，截至2012年9月，凯德商用中国物业总值为682亿人民币，来福士综合体资产价值达600亿，两者相加凯德中国商业物业资产超过1200亿人民币。截至2012年末，凯德集团在中国的42个城市运营着120余个项目，管理资产超过2000亿元人民币。
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