“你的预算是多少？如果不符合你预算的价位，我以后就不给你打电话了。”电话那头销售人员如此问赵敏(化名)。想换房的赵敏看中长风8号94平方米的小户型，据销售小姐反映，长风8号将于1月26号正式发售，19号先收10万元订金。

　　本报记者查询上海市房地产交易中心网上房地产网站，截至1月17日，在“新盘预告”与“预售/在售公示”两栏中，长风8号项目均无任何即将开售或在售的信息显示。换言之，该项目还没有拿到预售证。

　　据长风8号内部人员透露，该项目此前计划定价4.2-4.3万元/平方米，现在开发商想调至4.5万元/平方米，能否如期在1月26号开盘，要看周末的客户认筹情况。

　　12月14日，赵敏收到长风8号销售员的短信，通知看样板房。1月初，再次接到销售人员的电话，销售人员透露的售价是4.5万元/平方米，并告诉赵敏，如果大部分客户能接受这个价格，1月10日就要先收5万元订金，认筹拿号。

　　但1月10日过后，赵敏咨询销售人员还能否下订时，对方却告诉她，现在交订金认筹的时间改在了19日，而订金也增至10万元。1月16日晚，长风8号销售人员突然打电话给赵敏，叫她迅速拿身份证到售楼部拿号，但不用付订金，原定的19号交钱付订金的时间也不变，但必须先拿号。19号交订金并不能签购房意向合同，要等26号正式开售才能签意向合同。

　　据赵敏反映，长风8号的开盘时间，从去年12月到今年1月延后了两次，认筹订金从5万涨到10万。赵敏估计可能是客户储备情况不佳或未取得预售证。“这次要是赶不上，销售人员说还可以等3月份开盘的二期。”

　　据该项目一位销售人员透露，预售证应该在这几天批下来，“公司领导的意见是，看这周认筹情况，认筹量不够的话就3月份再开。”但他坦承，首期推出200多套，按照目前沟通客户的比例，还是有点危险。

　　综合几家中介代理机构的数据，从12月份开始，上海高端盘去化不错，创下历年来同期最高的，主要是改善性住房需求开始释放，开发商整体售价也比预期低。长风8号同区域的中海紫御豪庭，2012年5月27日，以均价4万元/平方米，最低3.8万元/平方米的价格开盘，当天销售12亿元，2012年销售额达44.67 亿元。很显然，在年底上海一手住宅成交量逐渐上升的背景下，长风8号冒险抢售，意在尽快回笼资金。

　　但住建部早已三令五申，没有取得预售许可证的项目，不得以认购、办理会员等方式变相收取现金。2012年9月13日，上海市房管局发布《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》，随后对未通过网上备案系统签订商品住房定金合同、销售合同，未及时办理合同网上备案和登记等行为进行了重点检查。

　　雅戈尔上海地王冒险认筹，乃是因为公司太需要该项目的资金来输血。

　　近年来雅戈尔在宁波、杭州、苏州的部分地王项目，均销售不利，目前尚有200亿元左右库存待消化，加上要应对174.6亿元的短期有息负债，资金压力不言而喻(详见本报2012年11月22日《数地王压身 雅戈尔苦腾挪》)，因此不难理解，雅戈尔要押宝于已符合开售条件的长风8号身上。

　　但从现在情况看，长风8号项目的盈利能力，尚难担重任。该项目地价33.9亿元，据雅戈尔方面透露，项目资本化为2亿元(已经资本化1.15亿元)，毛坯建安成本大约5.5亿元。如果精装修按4.5亿元算，总成本至少46亿元。

　　乐观估计，按12万平方米住宅，1万平方米商业，配套车位600个约6万平方米匡算，如果单价4.2万元，则12×4.2=50亿，商业估计7亿，车位3亿，合计可售60亿，毛利润率23%，净利润率8%，利润5亿;若售价为4.5万元，则12×4.5=54亿，商业8亿，车位3亿，合计65亿，毛利润率30%，净利润率13%，利润8.5亿。

　　经过调整，长风8号项目总建筑面积已从拿地时的13万多平方米调至19.3万平方米。它吸引部分买家的地方还在于，336平方米的一楼户型均赠送两层地下室，有的一层地下室面积高达340平方米， 三层空间加起来超过1000平方米。地下面积的开拓相当于增加了销售面积。

　　项目盈利多少当然取决于销售情况。据新浪乐居统计，2012年上海市商品住宅成交均价为22461元/平方米。普陀区现有在售住宅项目22个，近半年销售均价稳定维持在3.9万元/平方米左右，其中只有5个项目价格高于长风8号。

　　据同策咨询研究中心一份上海住宅市场成交面积结构分析，120-135平方米的户型、总价在200-250万元的改善型住房需求成交占比最大。此次长风8号推出的户型有90多平方米、120多平方米、180多平方米、200多平方米等多种，但总价却远远高于上述市场主流的成交总价。

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