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京投银泰割肉补血 长沙环球村易主万科
http://www.redsh.com 2013-01-07 红商网 发布稿件

  红商网讯:作为长沙的明星项目,京投银泰·环球村再次易主,无疑是年末春初长沙楼市的第一大事件。

  2012年末,京投银泰公开宣布,拟将持有的京投银泰(湖南)置地投资有限公司80%的股权,以3.42亿元的价格,转让给长沙市万科房地产开发有限公司。与此同时,长沙万科还将提供资金偿还京投银泰及其关联方的6.09亿元债务。

  湖南置地的主要资产为湖南湘诚壹佰置地有限公司、长沙京投银泰物业管理有限公司,湘诚壹佰拥有湖南长沙“京投银泰·环球村”项目的开发建设权。

  这也就意味着,湖南置地、项目公司及物业公司转由长沙万科接手,而京投银泰目前为项目公司提供的5.1亿元担保,也将在该笔交易完成后解除相关责任。

  长沙项目

  对于是次入主京投银泰·环球村项目,长沙万科地产销售经营部助理经理朱亮在微博上表示,整个项目将由长沙万科操盘,目前产品系列还没有定,但会比较快。

  资料显示,京投银泰·环球村是长沙武广核心区第一大盘,总占地面积810亩,总建筑面积130万平米,规划包括住宅、国际公寓、五星级酒店、高端写字楼以及高端商业。整个项目总投资为40多亿,共分5期开发。

  事实上,在万科控股湖南置地之前,长沙业界普遍流传的说法是保利将会接手。

  “(卖股权的事情)原来都知道了,前几天甚至还出了个置业顾问说辞,可当时说的是(卖给)保利。”有长沙业内如此回忆。

  另据知情人士透露,早前,保利和万科都在与京投银泰谈,并且还有别的公司也在关注。而保利也确实花了比较长的时间跟进上述项目。不过,可能考虑到项目情况比较复杂,保利还在权衡,迟迟没有出手。

  据上述人士介绍,环球村项目是一个旧改项目,目前第一期已经卖完,但后期的拆迁却还没有动工,整个项目还是比较繁琐和复杂。

  “与此同时,项目后期还涉及高压线的改道问题。” 该知情人士续称,之前政府方面曾表示,高压线可以进行埋地处理,如果成行,项目后期的容积率将由目前的二点几提高到三点几。但该项工作进展的也不顺利,拖了很长时间。

  “万科之所以提前签下该项目,可能是感觉这些因素都在他们的可控范围内。”上述人士如此表示。

  另有媒体援引业内人士的话表示,万科参股湖南置地,或是看中了其子公司持有的京广高铁沿线土地。随着拿地竞争已趋白热,通过投资参股企业获取土地已成为房企拿地的新策略,此举避免了协议出让或者挂牌等其他相关手续。

  割肉补血

  不论外界如何看待这笔交易,对于京投银泰来说,处置资产才刚刚开始。

  “其实今年,除了长沙项目之外,在三亚、宁波等地也有一些处置资产的动作。主要还是出于回归公司发展战略的考虑,对北京以外的项目资源进行处理,把资金收回来,重点投公司的战略项目。”京投银泰股份有限公司董事会秘书邓志高表示,现在公司战略就是以北京为中心,以轨道交通为依托,重点是发展轨道交通物业。

  不过,另据分析人士观察,出售环球村项目的主要原因可能还是公司现金流不好,其内部目前也正在做一些资产处理。

  “长沙项目对京投银泰而言,利润率不算太高,一期价格才5000多。”该人士续称:“这个项目的股权之前已经多次转让,京投银泰也是中途接手的,所以对他们而言,这个项目的成本太高。但对保利和万科来说,这个项目的利润率就能接受。”

  另外,早前亦有分析人士在接受观点地产新媒体的采访时指出,财务情况不佳,资金压力较大,是京投银泰出售京外资产的直接原因。

  该人士研究其三季报数据之后发现,截止至9月底,京投银泰需要偿还的短期借款已近45亿,然而账面可用的资金只有5个亿,因而面临非常大的短期资金缺口。

  显然,京投银泰也感到的现金流来带的重压,除了京外项目,京投银泰甚至也将北京项目的部分股权售予万科,以实现合作开发,加快周转。

  于上述公告同日,京投银泰全资子公司北京京投置地房地产有限公司,拟将持有的北京京投阳光房地产开发有限公司51%股权,以1.36亿元的价格转让给北京万科企业有限公司。

  京投阳光为开发建设“京投快线·上林湾”项目的项目公司。对此邓志高表示,京投银泰和万科一直以来都是处于一种战略合作关系,除了上林湾项目,在北京还有两个与万科合作的项目。

  “上林湾项目还是由合作双方共同操盘。”邓志高续称,未来北京项目将会比较多的通过合作的方式来开发,合作对象也不仅限于万科。

  京投银泰称,上述交易对公司持续经营能力、损益、资产状况及现金流状况将产生较为积极的影响。

  据悉,京投银泰此次两宗同万科的交易将分别回笼资金约10亿元和2.8亿元,产生收益约1.7亿元和0.13亿元。

  邓志高进一步表示,如有合适的机会,京投银泰下一步会考虑在北京拿地,并会将更多注意力放在适合做地铁上盖的土地上。

  “至于京外资产,目前占公司资产总额的四分之一,公司将分阶段逐步处置京外项目,但目前还未有特别明确的时间计划”邓志高如是说。

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来源:观点地产网   责编:余歌