红商网讯：近日，华南城控股有限公司(01668.HK)(以下简称“华南城”)卷入到多个项目涉嫌违规用地的“土地危机”中，这场风波使该公司一度停牌。这家在全国多地热衷“造城”的企业在大规模圈地的同时，风险也在逐渐积聚。
大手笔圈地
据媒体报道，华南城在南宁、郑州等四个城市的大型商业项目中涉嫌土地尚未出让，工地已开工多时；项目施工将近两年，环评手续方获批复；仓储用地实施商业开发，甚至建设商用住宅等用地违规现象。
12月5日，华南城发表公告回应称，公司于内地开发的项目均为有关政府的重点城市发展规划的大型综合物流项目，公司与有关政府均签署了项目合作协议，且均按该协议的要求发展有关项目。
而针对“违规情况”，华南城指出，根据各开发项目所在地政府的整体发展安排，当地政府会协调各职能部门的进程办理有关开发项目的规划、环评及施工手续，公司则逐步进行前期准备、投标拿地及项目建设工作。
华南城称，用地性质为仓储用地的项目，已售或预售的展示单位在售出前均已经取得产权证及许可证，均为经合法批准建设和销售的综合物流用途展示单位。
“土地是华南城的生命线。”曾在华南城任职的一位不愿透露姓名的高层人士向本报记者表示，他认为，在对土地的迫切需求和公司的快速发展之下，因此，华南城在“圈地”和“管理土地”两方面仍停留在比较粗放的阶段。
华南城以综合商务物流园于2002年在深圳起家，2009年在香港上市。该公司定下了“十年八城”的拓展目标，并在深圳、南宁、南昌等城市复制华南城的模式。
据不完全统计，华南城目前在全国拥有6个大型商贸物流中心，总规划占地面积超过2500万平方米，总规划建筑面积超过3556万平方米。
在这些城市中，华南城拿下的项目建筑面积全部超过百万平方米，其中，西安、哈尔滨和郑州的华南城规划建筑面积超过千万平方米。业内曾有说法，华南城是中国最大的商业地产公司。
“早年，华南城利用这些大型的综合物流园项目受到了各地方政府的欢迎和重视，获得了土地优惠、税收优惠等多重政策支持。”深圳龙岗区政府人士向记者表示，除了因这种工业园、商务园能够起到生金蛋的作用外，还看重华南城对于城市建设配套、房地产开发和商圈建立的贡献，能对增加就业、增加税收等有不少帮助。
该公司副总裁姜玲在接受媒体采访时表示，华南城主要是做综合商贸物流业，相当于各个城市老的批发市场的升级改造以及城市化建设这块。每个项目都是当地省市的重大项目，实际上是政府要做的一件事让企业来做了。
有业内人士分析称，在商品城之上，打造住宅，再形成写字楼辐射，这便是华南城的地产模式。
“在这种模式之下，低价的土地资源是关键。”上述接近华南城的人士分析称，早期，政府和华南城各取所需，仓储土地比较符合土地成本的考虑，同时，物流园对于仓储土地和商业用地的使用概念也较为模糊。
据公开资料显示，华南城高层梁满林直言，华南城平均的楼面地价只有每平方米100多元，而平均市价则为每平方米几千元。
姜玲也向媒体承认，华南城早期项目中存在变更仓储用地性质的情况。尽管姜玲极力澄清“华南城的老板都是工业家，不是房地产商”，对处理地产问题“是非常谨慎的”。然而，记者了解到，业界未曾停止对华南城移花接木式开发模式的质疑，称其以物流园之名，借助价格低廉的土地，进行住宅、商铺等与物流配套的综合开发。
危险的“造城运动”
对于华南城而言，土地资源既是其盈利的关键点，同时，大规模圈地也可能导致其走钢丝的风险日益加大。
“项目上马后，就必须启动高回报的周期。”上述接近华南城的人士向本报记者分析称，华南城的开发周期一般在8年至10年左右，较住宅项目周期长，前期的投入也不少。因此，在住宅项目板块，售出部分物业能为其资金流减轻负债压力。
华南城在多个城市项目的投资计划颇大，投资额从80亿至500亿不等。华南城在西安、哈尔滨、郑州等项目投资额均超过200亿，而在齐齐哈尔甚至高达500亿。长时间、高投资的项目投入，以及缓慢的投资回报，华南城的压力显而易见。
据华南城11月29日发布的财务状况显示，公司毛利率由去年同期59.6%降至53.7%。首席财务总监冯星航解释，由于期内住宅销售占整体销售比例上升，而商铺及住宅的毛利率分别为67%及47%，未来将透过调整销售组合及比例，维持毛利率于50%水平附近。
冯星航表示，期内净负债比率由去年同期21%升至33%，是由于销售集中在下半财年，待资金回笼后，净负债比率可回落。有分析指出，华南城的业绩对住宅销售板块的依赖较大。
“一旦华南城的销售速度降下来，该公司所面临的财务压力会比较大。”上述接近华南城的人士指出，华南城一直以来都是在巨额的投资下运作的，这种投资在资金顺畅时不会出现太大的问题，然而，在扩张加速的时候，投入资金过于庞大的时候，风险就容易出现。
事实上，华南城资金链紧张的说法早已受到投资界的关注。今年以来，包括标普等机构称华南城扩张激进，新投资和项目开发的资本支出较大，并认为华南城存在很大的财务风险。分析指出，今年以来，华南城多次发债的举动也印证了资金流动性紧张的说法。
据华南城的业绩报告显示，目前其主要业绩收入来源于深圳、南昌和南宁三个项目的销售收入和融资租赁收入，其他项目仍在建设投入之中。随着华南城开发投入的增加，标普认为华南城面临短期流动性紧张的风险，华南城将稳步提升来自出租物业的经常性收入，不过增速可能慢于销售增速。
公司最新一期财政年度业绩报告显示，全年华南城物业销售及融资租赁收入总额为71亿港元，并未达到年度销售80亿港元的目标。
华南城也开始考虑调整租售比例，冯星航指出，未来两年华南城在追求激进扩张的同时，长远发展方针为商铺占50%，当中出租及销售各占一半；住宅物业占20%；其他配套如写字楼、仓库及酒店约占20%。
除了住宅市场，华南城也逐步开始向非主业的多元化领域发展。某商业地产人士向本报记者指出，在批发市场发展走向衰弱的预期下，华南城也调整了方向，逐步加大了终端零售商的投入比例，这有助于多元化发展。
上述人士还认为，以往过于粗放式的管理方式和盈利模式可能会影响到多元化运营，毕竟终端零售商需要更精细化的运作，而从华南城目前较为成熟的深圳华南城项目来看，不论是人气、聚集程度都并不十分理想，“在经济大环境并不乐观的情况下，大规模造城仍然值得警惕。”
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