在这当中，北京龙湖·长楹天街表现最为抢眼;在10月以逾6亿元的签约额再创单月成交新高，使天街系在北京的合同销售金额借此突破了70亿元。加上成都、重庆、杭州等地天街项目的优异表现，2012年天街系商业综合体的销售贡献总额已达到130亿元左右，占到了龙湖集团销售总额的三分之一强。这一业绩已经超越了天街系在2011年全年85.32亿元的销售额。

　　一向在业内以住宅品质精良，“别墅专家”等美誉著称的龙湖地产，也凭借天街系版图的扩大成为国内商业地产的潜在龙头之一。不仅如此，龙湖在住宅开发、物业管理等方面领先业界的优势也借助天街系综合体被整合放大。

　　天街，正驱动着龙湖全面加速。

　　天街崛起

　　龙湖天街系商业综合体成为一种现象是2011年之后的事。在此之前，天街系为龙湖集团年度销售额的贡献从未超过十余亿的量级。

　　但龙湖天街声名鹊起却可以追溯到2003年。当时龙湖开始在重庆打造首个天街系产品——北城天街。那时的北城，只是一块名为客车修理厂的地块，曾面临转手20余次却无人开发的窘境。但在近十年后的今天，路人皆知重庆第一商圈名曰北城天街。在那个国内商业地产还处于混沌的时期，重庆北城天街的产品成熟度超越了时代。它随即成为西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街，亦是重庆市的行政地名。以商业地产项目，而成为国家行政地名者，国内迄今仅有重庆北城天街一家。

　　如今，天街系已走进14座城市，打造出19个产品，并在2012年，奉献出迄今10个月130亿的销售额。

　　但这绝不只是天街的全部。支撑着天街辉煌销售额的，包括综合体内住宅和商铺的销售。但商业设施的运营，才是天街的核心和灵魂。正是龙湖在商业运营方面的成功，才让投资者对天街系充满信心。

　　根据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。而在国内，80%～85%的开业招租率一般被认为是较高的水准。

　　更多的数据显示，龙湖所运营的商场的毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为 “国内最赚钱的商业地产公司”。至今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌跟随着龙湖天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。

　　天街的旺销正植根于此，一个能成功经营的商业，才有可能得到投资者的青睐。而除了旺销所带来的业绩增长，在龙湖的规划中，每个天街系产品都有相当一部分物业属自持，在未来，这部分自持物业将给龙湖带来巨大租金收益。

　　“我们计划用15年的时间使租金收入的利润占比从不到5%提高到30%左右。”这是龙湖集团CEO邵明晓在2012年中期香港业绩会上的表态。

　　据龙湖地产商业地产部总经理魏健称，在未来3年中，除目前已经经营的9个项目之外，每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014或2015年北京长楹天街与时代天街开业。

　　随着这些曾经旺销的综合体进入运营阶段，稳定的租金收益将逐步丰富龙湖的营收结构，帮助龙湖更为自如地应对楼市的变幻。

　　天街——龙湖的新武器正展露锋芒。

　　龙湖的秘密武器

　　正经历转型的中国楼市或许将改变房地产行业的游戏规则。在过去十余年的黄金时代里，住宅产业成为房企利润的主要来源。城市化带来的巨大人群进入都市之后的第一项大投资，便是购置一套属于自己的住房。

　　龙湖也曾是住宅行业火爆的受益者。上市之前的2008年，龙湖地产的销售总额仅为115亿元，然而仅过四年之后，龙湖便在2011年取得了382.7亿的销售总额，翻了两番有余。

　　不过，高增长的时代显然已经结束了。2010年楼市调控深入之后，以纯住宅开发为主的开发商都出现了业绩增长放缓，甚至下滑的迹象。

　　此时，业界将目光投向了商业地产，诸多开发商认为，商业地产将取代住宅成为企业业绩增长的核心贡献源。

　　调控初期，转型商业地产成为房地产业内的热门话题。甚至连一向稳健，坚持住宅开发主业的万科也曾有了试水之举，但并非每个开发商都找到了商业地产的密码。闹市之中，半死不活的商业项目依旧比比皆是;商业，并不因人潮聚集而自动扎根存活。

　　更因为受到国际宏观经济复苏缓慢，消费者消费意愿下降等因素的影响，2012年的中国商业市场也举步维艰。

　　大势之下，龙湖的数据怎么看都像是异数。2011年起，天街系列商业体成为龙湖销售业绩的核心贡献者之一，且增幅势头不减。而商业运营方面，超高的出租率及租金收入迅猛增长的势头也不见减缓。

　　不仅如此，借助商业地产的强势崛起，龙湖原先在住宅开发、物业管理等方面的领先优势也被放大。天街综合体住宅部分的居民，正为多个天街项目的商业设施贡献主力客流。而商业运营管理上获得的成功经验，又不断与龙湖的物业管理部门相互交流。

　　借助天街系的崛起，龙湖在集团内完成了住宅、商业、物业管理三大块业务的资源整合。三驾马车的齐头并进也使龙湖得以在企业内部完成资源的优化组合。

　　尽管龙湖已从事商业地产开发及运营多年，但天街的崛起才是其迈入更大的商业帝国的新台阶。在中国房地产迈向新时代之际，龙湖或许已拥有一把新时代的制胜利器。

　　越来越多的业内外人士好奇，天街成功的秘密到底在哪里?

　　解码城市化

　　天街的成长，显然与中国迅速进行中的城市化息息相关。在过去10年，以及未来相当长的一段时间内，创纪录的人潮正不断涌向城市。在给大都市带来新的经济活力的同时，他们也正迫使都市不断往外扩展自己的空间，以迎接这些新的成员。

　　工厂、写字楼、住宅开始充斥着城市新区，随着人流的到来，无数的商业机会也存在于其中。天街综合体，也在其中寻觅着自己的发展机会。

　　摆在龙湖面前的第一个问题是，天街为谁而建?

　　答案简单明了，中国新兴的城市中产阶层。

　　龙湖的逻辑很简单，目前全国中产阶层人口大约占23%，而在北京、上海，这个比例则超过40%。美国波士顿咨询公司的报告显示，未来10年，中国中产阶层及富裕消费群体将新增约2.7亿消费者。龙湖所需要做的，便是为这群正在兴起的城市中产阶层打造出一个变革性的产品，完美诠释都市生活的范本。

　　但接下去的追问更令人头痛，这些新兴的城市中产阶层希望看到什么样的天街?一千个人本可能有一千个不同的答案，但在中国城市化之初的乱象，却令千人有了几乎一致的需求——避开“都市病”。

　　随着中国大都市的扩大，各类都市病也开始困扰都市人的生活。拥堵的交通，低效的出行，忙碌的人群都让人们无法在都市里觅得悠闲和愉悦。在生活、工作、休闲三者之间，人们总需要耗费太多的时间和精力进行转换。

　　龙湖对于天街系列的构思，便是希望其能成为一个塑造出城市生活新样本的划时代产品，以解决当前城市生活中人们 “对丰富资源的高要求”与 “生活资源获取的低效率”之间的矛盾。

　　除此之外，中国中产阶层对家庭生活的重视也极高。比起外出吃喝玩乐，中产阶层更愿意为家人提供舒适和富裕的生活，享受自己或与家人朋友一起的休闲平静时光。在高效获取生活资源，全方位服务家庭生活的理念之下，便有了北京长楹天街的规划和设计。“地铁上盖”，拥有“不打伞商业”的“三分钟城市生活圈”，丰富业态“一站式”满足家庭生活需求。“走出地铁就是Mall，下楼就逛街，出门就是公园”，龙湖试图以这样的产品来诠释自己的商业理念，并将成功复制到全国。

　　谁能把握住中国新兴中产阶层的需求，谁便能解构出中国城市化的密码，谁便能开发出最受欢迎的商业地产项目。130亿的销售成绩，或许正是龙湖天街系商业综合体成功的注脚。

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