红商网讯：平淡已久的深圳土地市场，在年末终于有了些许热度。
11月13日下午，深圳以挂牌方式出让G12201-0299宗地的使用权，最终经过24轮竞价后，招商地产以12.24亿元竞得该地，溢价率24.39%。
根据出让公告，该地块位于深圳坪山新区坪山街道，土地规划为居住、商业、文化设施用地。土地面积15.97万平方米，建筑面积37.94万平方米，使用年限70年，挂牌起始价9.84亿元。
另据招商地产向观点地产新媒体透露，该地块建筑面积中需包含文化综合体7.43万平米，安置房5万平米，且这两部分的产权归政府，而在扣除这两部分建筑面积后，地块的实际成交楼面价为4896元/平方米。
招商、莱蒙二人转
当日竞拍现场共有4位竞买人参与，其中3号为最终竞得人招商地产，另外还有6号莱蒙国际、8号佳兆业和9号万科。
不过，最终参与现场竞拍的只有招商地产和莱蒙国际，佳兆业与万科全程均未举牌，也因此被竞拍主持人戏言为“打酱油”。
在竞拍过程中，每轮竞价幅度为1000万元，招商地产首先以底价9.84亿元应价，但随后就与莱蒙国际唱起了“二人转”，而莱蒙国际最后叫价也达到了12.14亿元。
纵观整个竞价过程，招商地产举牌速度明显快于莱蒙国际，表现出了一种势在必得的态势。
招商地产董秘刘宁此后也向观点地产新媒体表示，该地块的价格在公司预期之内，还是看好项目的发展前景。
但相比招商地产的乐观，莱蒙国际则觉得该项目有一定风险。
参与竞拍的莱蒙国际深圳公司总经理邹翔就表示，该地块在剔除文化综合体和安置房面积后，实际楼面价接近5000元/平米，这在坪山新区算是高价，未来风险不小。
据了解，此次出让地块所属的坪山新区周边楼盘，如万科金域缇香、深业东城国际目前售价均在1万元/平米左右，稍远一点的深业东城御园售价更是在7000元/平米左右。
另外，坪山新区的地王项目中粮一品澜山在今年10月开盘时，就因售价过高导致销售不佳。该项目是中粮在2010年以楼面价6074元/平竞得，是次开盘均价13500元/平。
除认为地块的楼面价稍高外，邹翔还表示，该地块需配套的市政代建项目由于政府要求比较苛刻，也在一定程度上加大了项目的风险。
据该地块出让公告显示，竞得人须与坪山新区签订坪山新区文化综合体代建合同、以及该文化综合体用地内安置房建设回购协议。
坪山地块定制出让
此次出让的坪山新区地块，竞得人除需代建一部分市政项目外，其是否有充足的现金流也是一大考验，因为出让公告中明确提到，竞得人须在签订《出让合同》之日起5个工作日内一次性付清成交价款。
事实上，不仅是此次出让的坪山新区地块，在深圳将于近期推出的多幅地块中，都有配建安置房，以及需代建或运营公共建筑的条款。
即将于11月28日出让的宝安尖岗山A122-0341地块，就明确要求受让方需负责深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目的建设与运营。另外，南山后海中心区将于12月11日出让的一宗居住用地，不仅要求竞得人需配建2万平的公共租赁住房，还要负责深圳湾体育中心的运营管理。
对于深圳在土地出让中频频设置附带条件的方式，相关业内人士认为，这是因为深圳可出让土地少，政府往往会与有意向企业在前期进行沟通，谈好一些细致的条件，从而抬高出让门槛，这其实就是一种定向出让的方式。
另据相关知情人士透露，此次出让的坪山新区地块，其实最早是由中信地产与深圳市政府商谈，但后来由于中信地产内部出现纷争，才不得不退出，如不然，该地块肯定是由中信地产拿下。
上述业内人士还提到，在深圳南山后海中心区出让的地块中，几乎都有为企业定制的痕迹。其中，最为明显的当属由华润联合体以底价26.53亿元拿下的T107-0028地块。
该地块曾在出让公告中要求，竞买人或其实际控制人2011年营业额不低于2500亿元人民币，2011年国内零售销售额不低于300亿元人民币，且承诺在项目建成后将其中国总部及零售业务中国总部迁入。
另外，竞得人须以BT方式承担该项目东侧的深圳科技馆、创新大厦项目的建设，且该宗地块需在竞得后两年内开工建设。
如此苛刻的出让条件，当时在众多分析人士看来，就是为华润集团量身定做，而最终的出让结果也证实了外界的分析。
对于南山后海中心区的土地出让原则，一位深圳地产公司高管曾提到，该区域的土地出让一般都是大型企业自己先考察，相中那块地后，再找南山区的相关政府职能部门洽谈，双方协商好后再走公开招拍挂的程序，其实就是属于定向招拍挂。
“深圳目前在土地出让中定制痕迹明显，一方面是由于土地资源稀缺，政府希望引进更多有实力的企业参与开发，从而最大限度的降低风险;另一方面则是政府需要开发商更多参与相关区域的基础设施建设。”分析指出。
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