转型商业地产发生在素有“城中村”改造专家之称的福星惠誉身上，多少还是有些令人意外。

　　“现在每个 城中村 项目地块都有商业配比，商业部分基本上达到25%左右，有的地块甚至达到30%、40%。”谭少群表示，福星惠誉在商业地产方面，将从最初项目地块要求的商业配套做起，发展到主动转型，寻求发展。

　　然而，随着越来越多的企业与资金不断涌进商业地产领域，各类商业项目的数量迅速攀升。不少观点认为，目前商业地产市场严重过剩，建一个项目很容易，但日后的经营与差异化竞争，才是商业运营商最需要考虑的问题。

　　谭少群也意识到了这些问题，在他看来，现在的商业项目基本上都一样，像一个盒子，同质化问题较突出。

　　“因此，我们9月份到日本商业运营团队考察，并不惜重金与他们合作，希望能把福星惠誉的第一个生态购物中心做好。”谭少群如是说。

　　谭少群口中的第一个生态购物中心就是福星惠誉·国际城三期。据介绍，该项目打造成生态购物中心，让消费者在自然生态的环境里面去享受购物。

　　据透露，该项目已于今年三月中旬完成地下室封顶，而后停工调整，目前正进行施工图设计阶段，计划今年11月底12月初动工，2014年5月份开业。

　　“如果生态购物广场推出以后，能够获得大家的认可，我们可能将这个产品进行复制。”谭少群更称，在未来2年，福星惠誉的商业地产肯定要走出去。

　　以下为观点地产新媒体对福星惠誉房地产有限公司董事长谭少群先生的采访节录：

　　现场提问：一直以来福星惠誉被誉为“旧城改造专家”，不过公司商业地产项目也不少，福星惠誉在商业地产方面是怎么考虑的?

　　谭少群：现在，房地产开发受到宏观调控的影响，首当其冲受影响的就是住宅地产。出于企业战略发展以及可持续发展的角度来考虑，从单一的区域房地产商走向全国的房地产运营商是一个必然趋势。

　　我们在2007年成立了湖北福星惠誉不动产投资有限公司。商业不动产是福星惠誉现在转型的一个方向，以前福星惠誉在房地产开发方面有很多的配套物业，这方面已经非常成熟了，我们要向中国房地产运营商转型就必须要拥有这样的团队。

　　另外，现在每个“城中村”项目地块都有商业配比，商业部分基本上达到25%左右，有的地块甚至达到30%、40%。

　　所以，福星惠誉在商业地产方面可以说是由最初的项目地块要求商业配套做起，发展到主动转型，寻求发展。福星惠誉在商业地产方面做了很多准备工作，包括引进人才、团队培训、与外国企业合作。

　　现在我们正在整合公司的各种资源，集中精力把第一个产品--福星惠誉·国际城三期做好，这个项目将会跟其他的商业产品存在很大的差异性，打造成生态购物中心，让消费者在自然生态的环境里面去享受购物。

　　现场提问：目前，这个生态购物中心进展到了哪一步?

　　谭少群：事实上，这个项目是个修改的作品，在今年3月中旬，做到地下室已经封顶之后停工，重新调整，现在进行施工图设计阶段。

　　现场提问：现在整体规划已经全部完成了吗?计划什么时候重新开工?体量有多大?

　　谭少群：今年11月底12月初开始动工，计划将在2014年5月份开业。地下是2万平方米，地上是7.5万平方米。

　　现场提问：为什么会推倒重做?之前的定位存在什么问题?

　　谭少群：现在的商业项目基本上都一样，像一个盒子，都是同质化的东西。我们原来的定位也不是说存在多大的问题，只是不想跟别人趋于同质化，公司想把这个项目打造成一个亮点。作为武汉最大的地产开发商，我们一直追求起到行业引领作用，所以我们总是不断地学习，借鉴，创新，提高，然后复制，推广。

　　因此，我们9月份去国外考察，到日本商业运营团队考察。这个公司16年前在日本做的购物中心，现在依然不落后，它的人流、物流、现金流、信息流都非常好，该公司在商业地产界也非常有名，所以我们不惜重金跟他们合作。

　　在购物中心方面，这是福星惠誉的第一次国际合作，我们一定要把这个强调生态、自然的购物中心做好，为武汉市民打造一个舒适、怡人的购物环境。

　　现场提问：福星惠誉未来商业和住宅的理想的比例是多少?

　　谭少群：在近3年内，商业和住宅基本维持在35%和65%左右，三年后估计会达到50%对50%。如果这个生态购物广场推出以后，能够获得大家的认可，我们就可能拿这个产品进行复制，同时也会有其他的产品。一旦产品可以复制，政府也喜欢，企业的盈利能力也增强，我们就会做这种高附加值的产品。

　　现场提问：从2009年福星惠誉提出企业发展和战略转型到现在，3-4年的时间中，您觉得在商业地产开发方面已经取得了怎样的收获，是否已经找到商业开发的竞争力或者成功开发的秘诀?

　　谭少群：从我自身的感受来谈，经历了从无知到有知、从不喜欢关注到关注、从感性到理性、从理论到实践的过程。对个人而言，我了解到了商业的奥妙和乐趣，这是我的第一个感受。

　　第二，商业地产资源整合非常重要。比如简单意义上的购物中心很简单，但要做好的购物中心，需要整合很多资源，包括国际一流的资源。

　　而且，整合还要执行到位，比如，购物中心之中包括设计单位、园林景观、屋内空调、电梯在布置的时候怎么产生人性化效果。我们专门找了一个团队整合这方面的资源，并重新布局。整合资源完成之后还要咨询。

　　第三，商业运营管理团队非常重要。一个好的商业购物中心如果没有好的团队去管理运营是很难成功的。可以说，项目建成只成功了50%，运营管理同样是关乎成败的关键。

　　比如国际城项目，要管理这个购物中心需要250人。在现在竞争激烈的环境下，人才的积累成为一大难题，同行也面临这样的瓶颈。对此，我们前期做了很多的工作，包括团队积累、培训、沉淀，但还不够。要想在这方面有长足的发展，队伍是很大的一个挑战。

　　第四，一个购物中心要有好的理念。刚才提到，现在的购物中心都是同质化的产品，所以我们不能再做同质化的产品，这样的产品空间和品质只会越来越小，越来越差。所以理念、定位很重要，不仅仅是建造简单的购物中心，而应该建设融入文化的购物中心，有中国元素的购物中心。

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