红商网讯：2012年，零售企业过得很艰难，各种衡量业绩指标同比下降。人力成本压力加剧，租金暴涨，一些企业不忍房东的坐地起价，由租赁模式向自持物业转变。
天虹商场除了部分区域自持物业外，近日，深圳中航收购天虹商场近40%的股份，天虹和地产的关系更紧密了，而一向以轻资产扩张著称的天虹，突然加码自持物业，究竟能玩转地产，还是会被地产“绊一跤”仍未有结论。
租金：不可承受之重
10月16日，天虹商场股份有限公司发布的收购报告书，深圳中航收购天虹商场39.52%股份。报告显示，天虹商场将与深圳中航的手表奢侈品业务共同组成公司高端消费品与零售业务板块，借此发挥协同效应。
尽管中航强调此番收购的目的在于强化零售板块，深圳中航旗下的中航地产与天虹商场之间的微妙关系引起业内的关注。更多人将此解读为天虹与地产业务联系将更加紧密。
在此之前，发迹于深圳，走向全国的天虹商场截至第三季度有54家门店。除了东莞威尼斯门店、厦门大西洋和深圳深南天虹鼎城店以及在建的江西吉安市天虹商场为自持物业外，其余均为租赁形式。
天虹商场上市之初，董事会秘书万颖曾表示天虹在坚持以“轻资产运营”策略不变的前提下，会有选择地增加部分自有物业以保持长期可持续发展，但不会借助关联公司的地产优势涉及商业地产;同时，借助中航地产等关联方的业务优势，本着市场化原则，公司可能与中航地产等关联方合作，通过租赁其物业实现协同发展。
虽然天虹方面如此表示，并且在发展过程中以轻资产扩张为主，天虹在地产方面其实早有布局。
2010年天虹置业有限公司成立，与控股股东中航技深圳公司及莱蒙国际集团签署《战略合作框架意向备忘录》，将进一步在房地产开发和商业项目拓展方面发挥各自的资源和专业优势，通过协作开发、商业租赁、物业购买等方式，建立双方的战略合作伙伴关系。
日益高涨的房租迫使企业走上自持之路，天虹商场在自持物业的这条路上并不孤单。
银泰百货CEO陈晓东在今年供应商会议中表示，银泰自持物业占40%，未来发展的项目中，自持物业会超过一半。经过三五年后，自持物业与租赁将会基本达到一个对等的比例。王府井方面也表示将提高自持物业的比例。
零售业种种不如人意的数据或许正是这些企业自持物业的原因。
受国内外经济增长放缓等因素影响，今年前三季度中国连锁零售企业销售额平均增幅低于10%，低于社会消费品零售总额同比增速，创10年来新低。
前三季度零售行业综合毛利率17.6%，相比去年同期下降0.6个百分点;其中第三季度行业综合毛利率为17.5%，相比去年同期下降0.8个百分点。
上半年，天虹商场水电及房屋租赁费支付同期增长51.08%。第三季度报告显示，增幅为34%。
驾驭地产摇钱树
以往天虹商场“百货+超市+X”的多业态组合模式似乎已经难以体现强劲的竞争力。据记者观察，购物中心趋于饱和，天津、沈阳、成都等地有巨大的存量面积。即使以多业态模式发展，仍有许多城市购物中心的空置率很高。
根据物业顾问莱坊统计，今年上半年上海、北京、深圳、广州等一线城市的高端购物中心空置率平均达8.4%;而二线城市空置率更高，平均达10.5%，当中尤以沈阳和成都为甚，空置率分别达17%和16.2%。
此外，百货的选址要求比购物中心更为严格。“百货有别于购物中心，一般选择在市中心的一等地段，高度依赖公共交通。” 首都经济贸易大学教授陈立平这样认为。
今年第三季度，全国大宗商业物业交易继续低迷，成交量环比下降3%，与去年同期相比，降幅则达到47%。
另外，涉足地产项目需要庞大的资金支持，企业能否有足够的实力经营，是难以回避的严峻现实。
不过，凭借不算太糟的成绩，天虹似乎有志于此。第三季度公司营业收入同比增长12.57%;净利润同比增长2.63%;第三季度可比店营业收入增长4.6%;前三季度毛利率23.79%。
在扩大自身版图的同时，百货自持物业似乎也有可取之处。因物业方不断上调租金，百货被逼退的新闻时有爆出，最终只是为他人做嫁衣。“租金暴涨，自持物业是比较妥当的做法，这是应对市场变化的一种防卫措施。‘百货+地产’模式发展可以节约成本，有利于控制卖场。”陈立平告诉记者。
不同于地产开发商的盲目性，零售企业跨界地产更为理性。“零售主导模式相较于地产主导模式，在主体定位、运营和零售经验等方面具有很大的优势。”陈立平说。
“百货是劳动密集型产业，扣除人力成本、水电气费，净利率仅2%左右。百货进入新区域，培育期一般3~5年，这需要很大的资金投入。”南京商厦总经理马骅告诉记者。
不过，冒进地产的代价企业不一定能吃得消。
零售企业跨界地产似乎没那么简单。即使业绩不错，经营不好，地产的投入也是“烧钱”。“百货+地产”模式能否为天虹商场的跨区域发展保驾护航，想必业界都有这样的疑问。
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