红商网讯：远洋地产正在走出“地王”的舆论阴霾。

　　“其实远洋最难过的日子在过去两年，最重要的原因是背了‘三座大山’。”近日，远洋地产总裁李明在接受《中国建设报·中国住房》采访时如是说。他所提到的“三座大山”，分别为股权结构的不稳定、区域布局的调整以及商业地产的投资布局。但李明认为，现在远洋已经渡过“难关”。

　　提前大规模布局商业地产，令远洋的现金流、毛利率受到一定影响，但如今远洋正在进入收获期。李明透露，从今年开始，远洋每年将竣工超过20万平方米的商业物业，这意味着拿地、开发的高负现金流时代过去了，庞大的商业物业布局将开始为远洋贡献正现金流。

　　此前，远洋地产公告显示，今年1~9月，远洋共录得协议销售额约236亿元，同比增长24%，累计完成全年目标270亿元的近90%。而根据花旗近日的预测，远洋全年销售额或将超过300亿元。

　　中国住房：有观点认为，因为受地王项目所困，远洋地产的盈利能力正在下降。对此你怎么看?

　　李明：其实远洋本身的盈利能力和以前相比并没有下降。远洋过去的毛利率水平一直保持在30%左右。从整个行业来讲，毛利率水平普遍呈下降趋势，主要原因是毛利率较高的一线城市的产品份额减少，而毛利率较低的二三线城市份额上升。当然，我们承认盈利能力与龙头房企还有差距，主要原因是战略不同。

　　远洋今年上半年净利润为12.1亿元，净利率为18%，处于港股中上水平。值得一提的是，远洋地产的净资产处于高速增长态势。2007年初，远洋地产上市时，净资产不到30亿元，之后远洋用五年的时间将资本规模扩大了十余倍。换句话说，在净资产收益率这个数据上，远洋的分母扩大的速度远远大于分子，即资本增加的速度远远高于利润增长速度，但实际上净利润并没有降低。

　　远洋每年的利润也在增长，在投资大量商业地产的前提下能保持这样的增长态势，也说明企业运营和产品能力在加强。

　　中国住房：远洋地产目前算是已经渡过难关了么?

　　李明：其实远洋最难过的日子在过去两年，因为背了“三座大山”。

　　第一是过去两年股权结构不稳定，中化、中远相继退出，股权问题一直持续了两三年，现在换了中国人寿、南丰两个新股东，慢慢趋于稳定。

　　第二是远洋区域结构处于调整期。早在2010年，我们意识到北京将是宏观调控的重灾区，但远洋过分倚重北京，当时北京区域销售业绩占远洋总业绩的70%，这必须调整，但很有难度。调整过程便是三年的“卧薪尝胆”。2012年，远洋270亿元的销售收入仅来自9个城市，今年有了17个城市，扩大了近一倍。

　　第三是商业物业的投资布局，前期只有投入没有回报。以近期开业的颐堤港项目来说，远洋开发了4年，实际从拿地至今已经建设6年，总投入40亿元，开业前没有任何正现金流回报。也就是说，远洋要背着那么多的持有物业在建规模在做开发，这对现金流、毛利率的影响是非常大的。

　　中国住房：在商业物业上的提前布局，正是远洋与其他龙头房企“战略不同”的重要方面。但这部分投资何时才能进入收获期?

　　李明：从今年开始，远洋每年将竣工超过20万平方米的商业物业。商业地产一旦投入运营，意味着拿地、开发的高负现金流时代过去了，它将开始为远洋带来源源不断的现金流。我可以说，届时远洋的毛利率将超过很多龙头房企。

　　预期收益会因不同业态而不同，从项目自身盈亏平衡，到累计盈亏平衡，直到最后实现整个项目现金流的运营以及正现金流。对于写字楼，基本上第二年出租率达到70%以上就可实现盈亏平衡;商业物业则需要到第三年才能达到。真正有正现金流，写字楼大概是8~10年，商业物业则要慢两三年。

　　中国住房：当前土地市场正在回暖，但相比于大肆圈地的同行，远洋地产似乎很淡定。近期远洋有无拿地计划?

　　李明：我们对购买新土地有三个原则：第一，坚持有米要喂下蛋鸡。我们将根据团队的开发能力，来适度增加土地储备。第二，坚持投资标准，耐得住性子。宁可错过市场机会，也要尽量减少决策的失误。第三，坚持投资规模恰当。现在不宜大规模的买地，要把单个新项目的建筑面积规模控制在20万平方米左右。

　　远洋现在的土地储备是2300万平方米左右，我认为这个储备量基本足够，否则会影响周转效率，过多的土地闲置也可能涉及违规。但接下来一段时间肯定还会拿地，但我们的标准是：地块开发的毛利率超过30%，有能力做的团队就给他们配置地块。

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