红商网讯：大力发展城市综合体，把战略发展重点放在一二线核心城市，这是花样年实现战略转型所制定的新规划。

　　一直以来，进入北京是花样年的心愿。从去年开始洽谈项目，到如今，终于愿望达成，正式进军北京发展商业综合体。

　　7.79亿购地首入京

　　10月24日，花样年发布公告称，其全资附属公司深圳花样年于10月23日与花万里投资签订转股协议。深圳花样年购买花万里投资的全部股权，价格为7.792亿元。

　　收购全部完成之后，深圳花样年将持有花万里投资的全部股权，而花万里投资将持有北京朝阳区一土地的建设用地使用权。

　　资料显示，上述地块总地盘面积为17138.4平方米，位于北京市朝阳区，毗邻毗邻北京中心商业区，规划为专作商业、办公室及停车用途。其中，作商业用途的土地使用权将于2044年8月30日届满，而朝阳区土地作办公及地下车库用途的土地使用权则于2054年8月30日届满。

　　对于此次购地，花样年表示，这次是公司2006年进入天津后的首次进入北京，购地将扩大花样年在一线城市的土地储备。

　　据了解，由于该地块地理位置优越，所处朝青板块属北京CBD东扩的第一线区域以内，未来商务发展潜力较大。

　　因此，花样年计划将此次获得的土地打造成北京CBD东创意商务综合体，为客户提供有趣、有味、有料的空间和体验。

　　进入北京发展综合体，对于花样年来说，具有重要的里程碑意义。对此，花样年主席兼首席执行官潘军表示，进入北京是花样年战略转型后的重大举措。

　　其续称，这个转型体现在拿地上就是要把关注点重新聚焦一二线核心城市，确保公司高附加值的开发模式，给公司带来相对较高的毛利率。未来公司也将在北京、上海、深圳等一线城市，寻求更多土地机会。

　　“近两年来，花样年在拿地上都比较谨慎，出手不多，而此次进军北京，可以说是其战略性的转变”，穆迪分析师如是说。

　　其表示，事实上，花样年在三四线城市的土地储备还是比较充分，主要还是以消化土地存量为主导，不过，北京作为最重要的全国核心城市之一，进入北京发展，有利于其布局全国，提高发展水平。

　　“散售”模式的榜样

　　观察近年来花样年发展的路径，不难看出，城市综合体的业绩贡献在花样年全年业绩占比已是非常之大。其中，出售的经营模式功不可没。

　　显然，此次进京花样年仍将继续延续一直所坚持的城市综合体出售的策略，来打造其在北京的首个商务综合体项目。

　　据悉，目前花样年城市综合体售卖和自持物业的比例大概是8：2，实现了现金流基本平衡。花样年集团总裁潘军就曾表示，现在花样年的城市综合体仍将主要以出售为主，虽然还是希望自持物业能够越来越多，但整体速度将取决于集团金融平台的发展速度。

　　事实上，花样年的这种商业运营模式，不得不让人联想起潘石屹的SOHO中国。有市场分析人士就曾表示，花样年的城市综合体运营模式，其实就是在学习老潘的“散售”模式。

　　而如今，花样年更是打定主意在北京继续出售商业地产。颇为有趣的就是，北京也恰恰是老潘的大本营，SOHO中国散售模式的发源地。因此，花样年进京，对老潘是正面切磋还是踢馆较劲，也值得好好观察一番。

　　不过如今，老潘一直坚持的商业物业“散售”模式也在发生着改变，前不久，老潘就公开宣布SOHO将转型“散售”到“持有”。

　　那么，如今就连散售“榜样”也在忙于转型，那么这是否已意味着商业散售模式的终结?这在市场中有广泛的关注与讨论。

　　“散售已经是一种落后的模式”，作为散售榜样的老潘，曾在一篇文章写到。在资本市场的不认可、地方政府对商业的自持要求、散售需交付的高额税收，及利润方面的因素下，迫使SOHO中国不得不作出转型，从散售转向持有。

　　不过，前SOHO中国高层，现高和资本董事长苏鑫却不是这么认为。在他看来，“目前商业地产还属于散售时代”，他认为商业地产的价值，主要由三部分构成：地段、产品和运营，其中运营在商业地产价值链中占比超过50%。

　　而一多年研究商业地产的专家则表示，商业地产是散售还是持有为主，既与产品定位和项目所在位置有关，同时更为公司主导的商业模式和资金状况所决定，而散售模式是房企初期进入商业地产时常经历的一个阶段。

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