超快速度再受质疑

　　刚刚登顶中国地产界首富的王健林再次受到质疑。10月11日傍晚，职业投资人黄生（化名）指出，万达负债率超过90%，“目前万达越来越危险，基本就在崩溃破产的边缘”，“如果政府和国有银行不救万达，万达立刻破产”。

　　黄生指出现在的万达“靠不断的银行贷款并购，实际亏损的利润，快撑不下去了，就看政府救不救它，是否特批它上市了”。黄生因为做空中信证券、苏宁电器等个股而闻名业内，“6年银行投资部门工作经历，7年PE投资工作背景，现在是深圳一家名叫“光孚投资”公司的投资总监”，他如此介绍自己，又被称为“中国浑水人士”。

　　对万达的质疑多集中在其超快的扩张速度上。而在9月份举行的“2012万达商业年会”上，王健林表示未来两年计划以每年开业20座万达广场的速度，在2014年将全国万达广场的数量提升到100个以上。对此，资深地产媒体人士，《安家》总编辑刘文斌亦表示，“根据历史经验启示，万达该歇歇了，否则要出事！”

　　万达的吸附力降低

　　不过，万达的资金状况向来是个谜，业内人士表示“资金链安全不安全，只有王健林自个知晓”，90%的负债率也尚待证实。而，万达广场的收益偏低却是业内公认的“秘密”。

　　一位长期从事商业地产的业内人士告诉网易房产，万达是商业地产中的奇葩，它和以凯德商用等注重经营的传统商业地产公司不同，而是偏重于开发，其持有和销售的物业比例约为1：6，并且万达在引起主力店上不惜将租金降至超低，甚至相当于零租金，这直接导致了万达广场来自商业部分的租金收益偏低。

　　但低租金加上万达的品牌，为万达带来了大量的长期合作商家，这从万达商业年会上的盛况就可以看出来。“原来万达有一个非常有名的商家就在我们扶持下做起来的，曾经是做电子游戏的，我们提供全部装修，钱你分八年再还给我就行了，形成连锁以后他就起来了。”王健林同时表示。

　　不过，值得注意的是，万达的发展速度可能过快，快到合作商家都跟不上了。这是最让王健林担忧的事情，“商家开发计划比较多的调整，甚至可以说较大幅度的下降。特别是一些跨国连锁企业，去年2011年以前跟着我们，你给多少店我给开多少店，甚至几家连锁企业争一个店面，今年很多连锁企业大幅度调减自己的计划，不能全跟了，甚至50%跟随我们的发展也显得有些吃力。而且这个现象不是一家、两家，这说明什么？说明中国的消费市场确实遇到了一些问题。”

　　王健林说，“今年形势这么严峻的情况下，万达市场还是人数在增长，但是今年的增长数全国平均掉到了个位数，2011年往前这五年，每一年每一个广场开辟出来的环比递增都在两位以上”。

　　前述商业地产人士认为，这正是万达的缺陷之一，“目前万达是不亏钱的，但一旦万达广场的商家难以承受市场下滑带来的负面影响，就会停止跟随万达”。王健林也注意到在客源之外，客户的人均消费也在下降。

　　万达重资产不重经营

　　“用住宅的思想做商业地产，居然做成功了”，这在万达之外的企业不敢想象。商业地产界的人士经常把住宅和商业地产当作两个行业领域来看待，并形象地将住宅比喻为“小学生”，而商业地产是“大学生”。

　　也正是这种思维和模式为王健林带来了地产首富的位置。“有一天万达将旗下的所有万达广场作为资产打包，这个财富规模是异常庞大的”，前述商业地产人士表示。

　　但，商业地产和住宅毕竟不同，住宅看重土地储备和开发，而商业地产对现金流的要求更高。因此，有业内人士认为，作为万达发展助推器的滚动模式，同时也是万达的硬伤。

　　一位分析人士表示，万达的持有商业利润上不来才是最大的问题，银行贷款是根据商业估值给，估值靠利润支撑。靠虚高估值是不能维系的。不过地产企业的负债率没有可看性，尤其万达这样快速扩张的，应该剔除大额的预收房款和对应的存货计算才有分析价值。

　　另一位业内人士认为王健林清楚目前的格局，“万达的运作成本比同行低很多，现在国家调控都搞商业综合体，消费力有限，感觉将来会有大批倒下，老王现在明显在转型，电影和旅游回报期较长，他现在还要不断滚动开发来过渡”。

　　事实上，万达一直在寻求上市之路。今年2月份，银监会公布的一份上市申请的名单中，出现“万达电影院线”，进度为“落实反馈意见中”。据悉，盈利较为可观的万达电影院线计划分拆上市，而万达的文化产业也在整合之中。

　　对此，黄生不以为然，“上次通过特批恒大上市，逃过了破产，也逃过了真相暴露，这次万达能通过特批逃过危机吗？但万达的商业地产比恒大的住宅地产差太远，离上市标准太远，这也是打文化产业影院上市主意的原因，但关联交易又是硬伤。”

　　万达在快速扩张之前也经历了相当一段时间的摸索期，之后就按照王健林的设想步步前进，在2014年再开业16家万达广场之后，万达很可能成为全球最大的不动产持有商，在此之前，万达很难停下它的脚步。只不过，万达成长的环境有着特殊的土壤，而房地产行业的环境随着时间推移正在悄然发生变化，王健林需要在时间轴上各种因素交叠变化中把握安全边际。

　　中国商业地产同盟会创始人、三炮地产机构董事长王少山称此为，“让高负债率的‘黄河水’不要在脚底下流动”。

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