红商网讯：近日，中冶曾置业耗资200亿拿下的南京下关地王开工又停工，因资金紧张准备引入中粮开发大悦城的消息，成为南京地产业内人士所津津乐道的话题。
不过，经观点地产新媒体求证，中冶置业和中粮大悦城方面都对此予以否认。中粮方面更是表示，公司暂时没有去南京开发大悦城的计划。
或许对中粮而言，目前支持其“5年复制30个大悦城”的条件尚不完善，而要达到其目前90%多的出租率则面临更多挑战。
中粮否认介入南京地王
10月19日，有媒体报道称，中冶置业在2010年以200.34亿元竞得的南京下关滨江“巨无霸”地块，在今年7月举行开工仪式后，再度停工。
资料显示，涉及到的地块分别为南京下关江边路以西1号地块和3号地块，其地块面积分别为25.36万平米、31.38万平米，挂牌价分别为121.41亿元和78.93亿元。超200亿元的出让价格使其成为南京土地出让史上总价最高的地块。
中冶置业持股80%的南京临江老城改造建设投资公司在2010年9月19日获得这两宗地块。根据规划，这里将建有写字楼、酒店、住宅等多种业态项目，总投资规模超过400亿元，整个项目计划在2011年上半年开工。
不过，就目前来看，中冶置业不仅并没能如期开工，且可能面临项目开发启动难的局面。
对于中冶置业这种“涉嫌虚假开工”的做法，南京业内认为主要是因为资金原因。“该项目在200亿的土地款之外，尚需400亿的开发资金，而中冶目前财务状况并不理想，与此同时，该项目还涉及拆迁等问题”。
而最近有消息指出，在该项目上，中冶准备引入中粮置业，并计划开发为中粮大悦城项目。
对此，中冶置业南京公司在接受采访时表示“没有这一回事”。
另一当事方中粮大悦城方面，则向观点地产新媒体回应称“没有听说”。对于未来中粮集团会否接手这一项目，中粮方面相关人士则表示“不清楚”，并声明“目前，中粮大悦城还没有进入南京的计划”。
不过事实上，中冶和中粮的合作此前有先例。
据悉，中粮集团早在07年收购朝阳大悦城之时，就曾得到过中冶集团的帮助。而目前最成功的西单大悦城更是中粮集团以40亿的代价从中冶集团手中获得。
大悦城模式有待成熟
虽然中粮方面否认了接手南京地王项目的传言，但这同时也牵及另外一个问题，计划“五年内在全国复制30个大悦城”的中粮，目前是否已经具备全面扩展的所有条件?
自2007年北京西单大悦城开业至今，中粮大悦城已经相继有5个项目开业，且都取得不错的收益。这5个项目分别是：北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、沈阳中街大悦城、上海大悦城和天津大悦城项目。
来自中粮方面的数据称，这五个已开业的大悦城项目的出租率可以达到93%-95%，最高可以达到99%，即便是刚刚开业一年多的天津项目也可以达到这一水平。
不过，每年的租金回报情况，中粮方面则以“不便透露”而婉拒。
但事实恐怕并不如中粮所宣传的那般美好。有北京业内人士指出，若说大悦城的出租率在90%多，则有可能;但如果说接近100%，则意味着项目后续有很多企业在跟进，希望入住。
他指出，这种情况可能出现在三五年前的北京赛特等，还可能会出现在90年代初商业刚刚兴起来的北京，但现在的商业物业很难达到这个水平。
另外，出租水平的上升，这并不意味租金收入的提高。
仅以朝阳大悦城为例，开业两年多以来，该项目一直在定位上作出调整，并在去年底今年初完成一次几近“推到重来”的定位。将原有的百货业态永旺百货剔除，取而代之的是更多零售和餐饮企业的组合。
有业内人士指出，中粮这是用原来的次主力店代替主力店，向“体验型的购物中心”靠拢，但这一业态更改带来的直接后果是租金水平的下降。
但不能忽视的是，“最近两年北京的商业经营很困难，除了个别已经做起来的项目租金水平在上涨外，大部分都在下降，所以，各个商场都在做调整，是不得已的调整。CBD区域里，目前已有一些项目将原规划的商业面积改为办公楼了。”
有数据显示，在朝阳大悦城开业半年后的2010年底，出租率仅八成，且工作日人流量严重缺乏，而上海的大悦城同样存在这一情况。比这两家经营状况稍好的沈阳大悦城2010年的全年营业额仅3亿元。
更有中粮内部人士称，在西单大悦城外，大部分大悦城项目的租金收入并不高，还属于不太赚钱的阶段。
与此同时，有熟悉商业地产的人士指出，尽管中粮已经有几个大悦城项目，并宣布要开始全国化复制，但执行起来的标准化难度却很大。
其举例称，在北京的西单大悦城地处城市一级商圈，而朝阳大悦城则位于新兴城市住宅区，虽然都叫大悦城，却并不能归为一类。
“通过项目定位的调整，中粮目前在努力塑造大悦城的品牌形象，但我不认为，中粮大悦城这个品牌已经在消费者心目中形成一个品牌，形成一定的品牌信任度，它很多项目有影响力并不是基于品牌本身，而是由于项目所处的核心商圈的影响力”，有业内人士如是称。
中粮集团的目标是，要在五年内在全国复制30个大悦城项目，占整个中粮集团资产的25%。根据当初的计划，西单大悦城在2011年的回报要达到28亿元。
如此庞大的计划的落地并非易事，至少在资金方面就需要庞大的数字来支撑。按照此前的报道统计，北京天津及上海共8个项目的总投资超过400亿元，而中粮也曾预计复制20座大悦城至少需要投入700亿的资金，加上持有型项目的投资回报期比较漫长，这些都势必会考验中粮的现金情况。
面对上述悬而待决的问题，中粮大悦城能否如期完成全国性扩张的计划，还是个未知数。
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