红商网讯：星河湾正将开发重心全部调往成都项目，而成都项目似乎也是一块“难啃的骨头”。
在今年8月海南博鳌房地产论坛上，星河湾高调宣布与雅居乐合作开发成都项目，并公布项目案名“铂雅苑”。一向以独立开发、追求单个项目利润率著称的星河湾，正在逐渐走向与其他房企合作开发的道路。
继太原、鄂尔多斯两度“折戟”之后，星河湾再次进入省会城市，欲“复制”以往高端住宅的成功。星河湾此次接手的是雅居乐在成都开发了一半的项目，受制于区域和配套等条件，其销售状况一直以来并不乐观。如何突破当地高端住宅市场的桎梏，避免重蹈太原和鄂尔多斯的覆辙，成为摆在星河湾集团董事副总裁兼营销负责人梁上燕面前的最大难题。
“对于合作项目，双方在产品定位、人员架构方面都存在一定的磨合期。”在接受记者采访时，梁上燕透露了这样的担忧。对于具体的合作模式和出资比例，星河湾方面讳莫如深。而与讲求规模和周转率的雅居乐合作，其背后折射的或许是星河湾在资金和规模上的不足。
依然超高价致“水土不服”
一位接近星河湾的人士透露，铂雅苑开发占地约为800余亩，项目定位为成都西南高端住宅，目前项目各项工作正在按照规划进行当中，预计在秋季推出市场。
梁上燕曾在海南博鳌论坛上表示，铂雅苑将是超越星河湾所有楼盘的项目。
雅居乐方面的公开资料显示，该项目位于成都双流县万安镇韩婆岭，地处偏僻，交通配套等条件并不完善，该项目开发4年以来，该区域对市场抗性很大。
成都当地媒体报道称，星河湾方面此前曾透露项目精装修大户型单价在20000元/平方米，按照最小面积260平方米计算，单套总价将达520万元。总价太高，区域抗性大，成为很多代理公司不敢接手该项目的原因之一。
根据成都当地代理公司透露，在铂雅苑所属的麓山大道区域，同等价位可以买到交通、商业、教育配套更为完善的低密度产品。这种“水土不服”的情况在鄂尔多斯项目中也曾遇到过。
据悉，鄂尔多斯星河湾去年在认购开始一个月仅实现认购金额20亿元左右，一期1900余套房源仅消化不到十分之一。业内将鄂尔多斯项目销售受阻归因于星河湾高端住宅的“复制”模式。以超高价来做所谓的“地标”楼盘，如果成功则赚得盆满钵满;如果开盘失利，则整个项目陷入停滞。
铂雅苑目前最大的问题仍然在价格上，星河湾准备给其制定的价格，对成都市场来说，依然是一个超高价。
“联姻”合作扭转现状
“雅居乐、星河湾的合作并非一蹴而就，这次合作，是双方长期反复沟通的成果。”梁上燕如是说。
早在2010年成都业界便传出消息，雅居乐和星河湾就共同开发成都雅居乐花园剩余地块进行商谈，直到今年3月才最终敲定合作细节。
谈判用了2年多的时间，这在任何项目合作上都是少见的。上述接近星河湾的人士说，雅居乐这个地块找合作，在当地不是秘密，很多企业接触过，最后只有星河湾敢接手。
据悉，合作前期尽管高层接触频繁并很快敲定，但星河湾向雅居乐索要项目前期相关资料，却遇到了一些波折。去年3月份，雅居乐方面甚至已经撰写好公布星河湾和雅居乐联姻消息的稿件，希望借势拉动项目销售，但最终未被星河湾同意发布。
“早在正式启动之前，双方高层就对项目作出了非常全面的部署，包括土地规划、产品定位、装修标准、园林设计、人员架构等。”对于合作中的摩擦和波折，梁上燕承认双方“存在一定的磨合期”，而这也将成为影响项目销售情况的重要因素。
重组资源，蓄势待发
据上述接近星河湾的人士介绍，星河湾每次开盘之前都要高调造势，采取高举高打的营销模式，不惜大量广告投放，同时进行一轮城市级价值营销探讨和举办大量的文化活动。
铂雅苑也不例外，目前已在多地举行了项目品鉴活动，并投入很多广告，为开盘蓄势。但这样的营销模式一旦出师不利，后续销售力很难持续。
对于此次具体的合作模式，星河湾方面并没有透露，但从其第一个合作项目澳门星河湾推测，雅居乐出钱出地，星河湾出品牌做产品，或是最有可能的模式。
上述接近星河湾的人士说，一向独立运作的星河湾缘何开始走与其他房企携手合作的路线，这与其规模有限和土储不足不无关系。星河湾迄今为止仅开发了6个项目，一直以来的土地储备量也不大。在经历了鄂尔多斯、太原、上海项目销售遇挫后，星河湾手上的筹码已不多了。
据记者了解，除成都项目外，双方的合作也扩展到了其他城市。雅居乐在江苏常州开发的项目，与星河湾在设计规划方面也有深入合作。
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