红商网讯：重圈地轻开发”是海航置业控股有限公司(以下简称“海航置业”)资产规模呈火箭式速度急剧膨胀的秘诀：几乎一夜间，海航置业从一家资产总额仅为4.03亿元的空壳公司，迅速膨胀为资产超千亿元的大型地产公司。
仅在深圳，海航置业就通过收购的方式，获得南联港台旧改、金稻田项目、新天地项目和坂田村项目4个城市更新项目以及龙岗中心城的吉祥广场项目，拥有约687万平方米的土地储备，成为深圳的最大地主。此举曾被业界视为海航系来势汹涌，要大举抢滩深圳房地产市场。
但实际上，除了开建的南联港台旧改项目，海航置业在深圳的其他旧改项目毫无下文。而同时，近期市场对“除了两个在建项目外，海航置业将全面退出深圳旧改市场”的传言，已经甚嚣尘上。
人们甚至担心，过去一直以负债为财务杠杆快速扩张方式的海航置业，一旦遇到资金链断裂，将会面临不可知的风险。
旧改项目进展缓慢
位于龙岗深惠路与内环西路交会处，临近深圳地铁南联站的一块施工工地上尘土飞扬，多台挖土机在工作，泥头车在其间穿行。
该施工地块宣传板上显示项目名称为“海阔天空?国兴城”，开发商名为“海航地产”。这便是海航集团旗下海航置业在深圳收购的多个旧改项目中，首先启动开建的南联港台旧改项目。
就在几个月前，宣传板上的项目名字为“海航?华南家园”。而当时该项目的施工公示中显示的改造主体为深圳宝源创建有限公司(以下简称“宝源创建”)，目前也已被“海航地产”的字样所替换。资料显示，目前宝源创建为海航置业旗下一家子公司，海航置业是通过收购深圳宝源创建而获得南联港台旧改项目。
然而，早在2011年4月，海航置业就举行奠基仪式，宣布启动南联港台旧改项目。至今一年多过去，除了频繁地更新宣传围墙，该项目的工程进度却十分缓慢，目前仍停留在打地基阶段。
该项目的实质进度如何，时代周报记者并未能从海航置业的官方渠道获得了解。但一位知情人士向时代周报记者透露：“这个项目的建筑规划设计方案一直在调整，连施工图的设计还没完成。”因此项目仍处在打地基的状态。
此外，查阅该项目相关的宣传资料发现，“海阔天空?国兴城”为海航南联旧改项目的一期项目，建设范围为内环西路、深惠路罗瑞合西街围合的两地块(9号地、10号地)，规划用地面积共计4.5万平方米，工期为20个月，预计将于今年年底入市。但据最近公开资料显示，该项目的开盘时间已经更改为2013年上半年。
金稻田旧改至今未获批文
“如果海航退出深圳旧改的消息属实也并不意外。”一位深圳地产行业人士向记者表示，海航系地产公司对项目的实质开发能力，远远不如其资本运作来得那么擅长，而圈地更多是借房地产项目获得融资的惯用手段。
事实上，海航置业早已资本先行，尽管其收购的旧改项目没有太大进展，但部分项目早已通过股权质押获得信托融资。
时代周报记者通过公开信息发现，在南联港台项目开工奠基之前，2011年2月28日，中信信托有限公司发起设立“中信?深圳南联旧改项目股权投资集合信托计划”。
据产品发行的资料显示，该信托计划的信托期限是2.5年，总规模为人民币3亿元。该信托资金将用于受让宝源创建的部分股权以及向项目公司增资，增资资金用于深圳市龙岗区南联旧改项目首期的开发建设。
按照规划，南联港台项目共分4期开发，拟打造集住宅、商业、商务办公、酒店式公寓及公共配套于一体的大型城市综合体项目，计划总投资将近50亿元。
除了上述这笔信托融资，并没有在公开资料查得海航置业针对该项目发起的融资。而这笔3亿元的信托融资对于该庞大项目开发需要的投资，显然是杯水车薪。
除了南联港台项目外，另一旧改项目位于罗岗的金稻田项目，海航置业也通过股权质押的方式获得了信托融资。
2011年6月，华能贵诚信托发起华能?民生主题9号(宝源置地深圳金稻田旧城改造项目)集合信托计划。据公开可查信息显示，该计划的成立公告显示，信托期限为3年，信托规模为4.497亿元。华能信托以本信托计划项下8529.3万元信托资金受让广州海航实业有限公司持有的深圳宝源置地有限公司合计90%股权，剩余信托资金对项目公司进行增资，用于深圳金稻田旧城改造项目开发建设。此外，时代周报记者欲通过华能·民生主题9号的定期管理报告了解金稻田项目的进度，但华能贵诚信托相关负责人以“管理报告不方便对外披露”为由，拒绝向记者提供此信托计划的管理报告。
根据深圳市国土局最新法定图则，罗岗片区建设总规模量699万平方米，居住人口为10万人。而金稻田片区的旧改，主要由三大开发商来主导，分别是深圳市龙岗宝通电缆有限公司、海航置业以及信义地产。根据计划，金稻田片区5年内将共推出总建筑面积近130万平方米的新项目，迅速促进片区物业更新、经济发展，使之成为更加以商住为一体的现代化CLD(中央生活区)片区。
根据深圳市规划和国土委员会网站的信息显示：信义地产为布吉金稻田片区一期先行实施部分、二期的改造实施主体;深圳市龙岗宝通电缆有限公司为布吉金稻田片区更新项目第四期的改造实施主体。
今年6月，信义地产的金稻田项目举行了开工奠基仪式。信义地产为香港上市公司信义玻璃旗下的地产公司。而海航置业介入的3号地块，目前却仍未通过相关部门的公示。
“主要是由于金稻田旧改三期项目，目前还没有完成收购。我们也没有收到相关的申请，因此该地块的开发主体仍没有确定。”龙岗区城中村(旧村)改造办公室邹先生向时代周报记者表示，根据旧改文件，谁先完成项目收购，向相关部门提交申请后，通过公示才最终确认谁是项目的开发主体。
合作开发没有下文
金稻田项目，被视为是海航置业开拓深圳市场第一盘，但对于海航来说，这个项目已经变成了“难啃的骨头”。
2011年，海航置业从占股80%的新鸿基发展(中国)有限公司和占股20%的宝源控股有限公司手中收购而来。
“新鸿基之所以退出深圳旧改项目，是因为这些旧改项目都是非常‘烫手的山芋’。收购谈判、房屋拆迁等一系列麻烦的前期工作就能吓跑人。”上述地产人士说道。
与拥有同级别土地储备的房地产企业相比，海航置业的发展模式相当另类—通过大举收购土地项目，将土地资源提供给专业地产商合作开发，然后坐享其成，正是海航置业发展地产业务的重要手法。当市场处于旺市时，开发商获取土地资源的热情高涨，海航这种“重圈地轻开发”的发展模式也因此如鱼得水。
海航置业对资本运作的长袖善舞，使得其地产板块的资产规模呈火箭式速度的急剧膨胀。从一家资产总额仅为4.03亿元、接近空壳状态的“小公司”，一夜间成为资产超千亿元的大型地产公司。
据当时媒体报道，海航置业对南联港台项目、金稻田项目、新天地项目及坂田村项目以及龙岗中心区吉祥广场项目，这5个项目的拟开发方式同样是寻找合作方。
2011年10月15日，海航集团华南控股有限公司执行董事长何家福与光耀地产集团有限公司董事长郭耀名签署战略合作协议。
据该次合作签署仪式上高层的透露，双方已就4个项目的合作达成初步意向，并将进一步落实具体项目合作细节。但这4个合作项目是否就是海航收购的深圳4个旧改项目，双方均三缄其口。值得注意的，到目前为止，海航置业和光耀地产的合作也没有进一步的消息。
“双方合作的后续事宜还在规划中，没有最新进展可告知。”光耀集团相关负责人对时代周报记者表示。
“重圈地轻开发”遭致命打击
在房地产严厉调控的背景下，海航置业的“重圈地轻开发”的运作模式，显然受到非常致命的打击。即便海航拥有优质土地资源，但并不像从前土地高涨时期那样，容易吸引到合适的合作方。
而当圈占的大量土地储备无法通过合作开发变现时，独自开发只能是唯一出路，但这恰恰是海航在地产运作中的短板。
查阅海航推出的楼盘公开资料便知道，公众所能看到的由海航独立开发的成熟地产项目并不多见，即使在海南本地的地产项目也是屈指可数。
在完成大量土地资产的储备后，海航集团一直为海航置业谋求上市，在二级市场上积极寻找壳资源。但多次借壳都无功而返。
目前，海航系地产的融资方式单一，通过股权质押获得信托融资是其的主要融资手段。从2009年至今，据不完全统计，海航集团对外发行的信托计划就超过20个，募集资金规模超过70亿元。其中，大部分信托产品都是用于建设或者扩建酒店项目、收购新的资产或地产项目。
2012年，融资环境仍然险峻。过去一直以负债为财务杠杆快速扩张方式的海航置业，一旦遇到资金链断裂，将会面临不可知的风险。
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