豪掷145亿元购地龙湖未来租金收益占3成

豪掷145亿元购地龙湖未来租金收益占3成 http://www.redsh.com 2012-08-24 红商网发布稿件

　　红商网讯：尽管调控重压未减，但仍有不少房企在一轮轮楼市“厮杀”中突围，龙湖地产有限公司算其中之一。

　　8月17日，龙湖发布2012年中期业绩报告，成绩养眼。

　　数据显示，2012年上半年，龙湖合同销售额达174.6亿元，在实现销售的12个城市中，有8个名列当地市场前十位;净资产收益率达到16.3%。此外，上半年频频拿地的龙湖，手持现金却达到174.7亿元，创历史新高，公司净负债率则仅为49%。

　　尽管如此，对于后市，龙湖管理层却抱着谨慎的态度，并未像中海地产一样上调年度销售目标，而在土地策略上，他们亦在强调要“量入为出”。不过龙湖却在大胆构建一个商业地产王国，龙湖董事长吴亚军就称：“我们计划未来三四年，每年都新开一个SHOPPINGMALL(大型购物中心)，并要这部分租金的增长能够确保在25%-30%的水平。”

　　不会靠降价提高销售业绩

　　对于龙湖来说，这是一份称得上满意的答卷。

　　近175亿元的半年“考分”，尽管同比出现了4.4%的微跌，亦稍逊于行业龙头如中海地产、世贸集团等公司的销售业绩，但在上半年推盘量只占全年40%的情况下，龙湖依然实现了全年目标的接近45%。

　　“龙湖上半年与下半年推货量是四六开，上半年，龙湖的销售主要集中在4-6月，尽管没有集中推出新盘，但业绩也是稳居行业前十的。”龙湖首席市场官秦力洪在接受时代周报记者专访时曾表示。

　　秦力洪的底气，来自于龙湖多元化的产品线及区域布局，这被认为是促进企业销售的“双稳压阀”。

　　“龙湖几乎所有的开发项目，都会同时安排高层住宅和别墅类产品。”中房信研究总监薛建雄介绍，丰富的产品系列，使龙湖在地产冬天和地产牛市都更容易取得好的业绩。

　　龙湖方面亦表示，公司上半年业绩，一是由于刚需及首次改善型产品的持续热销，二是来自于西部区域销售占比增长。数据显示，来自于重庆、成都等西部区域的销售贡献在上半年占比超过50%。

　　“我们认为，今年下半年整体市场保持平稳。”在8月17日举办的业绩发布会上，龙湖CEO邵明晓表示，如果再具体一点，8-10月会优于4-6月，但也不能期待有一个大的反弹。

　　按照龙湖的判断，下半年住宅市场应该还会有机会，尤其是刚需、首改等类型产品。“因而龙湖下半年的销售主力，集中在高层住宅和花园洋房，”邵明晓称。

　　“按照我们的测算，龙湖下半年可售资源为465亿元，其中包括原计划415亿元的可售资源和上半年新购置的土地所贡献的50亿元新可售资源。”国信证券报告分析，保守按目前的销售去化率测算，公司全年完成销售目标仍是大概率事件。

　　龙湖高层在业绩发布会上亦表态，公司维持2012年销售目标390亿元不变，而未来不会靠降价来提高销售业绩。

　　拿地要留有余地

　　在大多数房企忙着调结构、抓销售、降投资的时候，龙湖却将触角伸向了二、三线城市，砸下数百亿元攻城略地。

　　“上半年至今，是买地的好时机。”从邵明晓的表态中，可窥一二。

　　时代周报记者根据龙湖半年报及相关公告统计发现，截至目前，龙湖年内已新增11个项目，耗资近145亿元，金额仅稍小于上半年销售额。从拿地节点上看，虽然上半年龙湖新增总建筑面积不足100万平方米，但从6月开始，它先后在厦门、泉州、重庆等地拿下7幅地块，总建筑面积达501万平方米，花费约128亿元。至此，龙湖在全国的土储也近3700万平方米。

　　“上半年买了7个项目，这两个月又新收4个项目。”邵明晓强调称，当然，这些地块的价格也比较合适，足以支撑未来的发展。以上半年新获取的7幅土地为例，据了解，上述地块均位于核心城区，且基本以挂牌底价获得，平均收购成本为2294元/平方米。

　　邵明晓称：“今年拿地，是因为龙湖有比较充裕的资金，负债率也处于合适的水平。”据了解，在融资成本方面，龙湖目前平均借贷成本仅为年利率6.73%。

　　事实上，在这波土地抄底浪潮中翻滚的，不止龙湖一家。据链家地产不完全统计，从7月1日至8月10日，仅万科、龙湖、中海、保利这四家地产公司一共拿地19次，总计拿地支出金额是201.6亿元，占年内四家公司拿地总金额463.3亿元的43.5%。

　　“标杆房企在土地市场的动作频繁，除了自身资金链游刃有余之外，也与地方政府在重压下开始推出低价优质土地有直接关系。”华本城市地产研究院旅游地产研究中心主任张晨认为。

　　不过龙湖在土地方面却保持谨慎，一直称要“留有余地”。邵明晓称，目前我们也观察到，在土地市场的热度是上升的趋势，在未来我们会相对非常谨慎，除非有特别好的机会。

　　“再好的地、再多的地，一定要首先看手里‘有钱’的状态。如果余量没了，原则上再好的地也不买，谨慎首先是来自于财务的安排。”龙湖董事长吴亚军一再强调财务安全。事实上，包括复星集团联席总裁范伟都持有同样的观点。在日前“重庆民企新一轮发展机遇”论坛中，范伟就对时代周报记者表示，对于当前的企业来说，所能做的只能是练好内功，如何平衡好现金流，控制好资金杠杆及负债结构等，这些都是作为一个成熟的企业负责人应该去考虑、面对的事情。

　　未来五年为收租高峰期

　　早先，吴亚军为龙湖商业构筑了一副未来蓝图：公司计划未来三四年里，每年都新开一个SHOPPINGMALL，这部分租金的增长能够确保在25%-30%的水平。

　　而截至目前，龙湖持有型物业的贡献上调一事，已开始逐渐提上日程。

　　“这涉及到中长期的战略，我们每年会持续地投资相关商用物业，”邵明晓指出，公司每年都会不断持续投入，希望用15年的时间，让这部分的贡献利润能从目前的5%提升至30%。

　　据他介绍，公司每年会把销售回款的不超过10%拿来投资商业。数据显示，截至今年上半年，龙湖在投资物业方面的规模为43.9万平方米，体现为商场，分成三大产品线。其中，25.8万平方米是都市型购物中心天街系列，15.1万平方米是社区型购物中心星悦荟系列，另外3万平方米为中高端家居生活体验馆家悦荟。

　　“该部分商场会依次在2012-2015年间开业，而公司也会在2016年前后迎来租金增长的高峰期。” 而龙湖地产首席财务官韦华宁在中期业绩会上称，届时租赁收入会占公司整个营收的10%。

　　据了解，目前龙湖已开业的商场中，上半年整体招租率为98.6%，租金增长了35%。其中，家悦荟商场增长速度更是达到77.7%。地产分析师常清分析认为，在住宅地产调控短期内难以松动的预期下，龙湖加大商业物业自持力度，或会对其他房企产生示范作用。

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