上半年，万科实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%;实现结算收入302.2亿元，同比增长55.4%。结算均价为11456元/平方米，同比下降17.4%。结算净利率下降2.2%至14.2%。此外，万科房地产业务毛利率亦同比下降5.6%至26.5%。

　　万科董秘谭华杰就此解释，去年上半年结算资源中，深圳、广州、上海等城市在市场环境较好时销售的产品占比较高，因此结算均价和毛利率均处于较高水平，相比之下，今年上半年结算均价和毛利率下降属于正常现象。

　　不过，虽然利润率下降，但万科资产回报率有所上升，上半年万科全面摊薄的净资产收益率为6.76%，同比增长0.32%。

　　1464亿待结

　　同时，万科亦公布了上半年分区域销售情况。今年上半年，万科累计实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元，同比分别增长6.5%及下降4.7%。

　　分区域来看，上半年万科广深区域销售贡献比最大，北京区域次之。数据披露，上半年以珠三角为核心的广深区域实现销售面积187.8万平方米，销售金额203.2亿元。

　　以长三角为核心的上海区域实现销售面积109.3万平方米，销售金额133.3亿元;以环渤海为核心的北京区域实现销售面积171.1万平方米，销售金额173.9亿元;由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积134.3万平方米，销售金额115亿元。

　　万科透露，由于公司年度推盘量集中于四季度，若市场环境不发生大的不利变化，随着9月之后更多新盘入市，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售将超过2011年。数据显示，万科2011年全年销售1215亿。

　　瑞银日前亦发表报告指出，预计万科2012年推盘规模将达1900亿元，且主要位于成交活跃的城市，全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。

　　同时，万科公告亦透露，截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。

　　此外，截至报告期末，万科各类存货中，已完工开发产品(现房)81.9亿元，占比3.62%。截至6月底，公司实现开工面积468万平方米，竣工面积244万平方米，分别完成年初计划的35%和28%。

　　而根据年初万科定下的开工目标，计划实现新开工面积1328万平方米，竣工面积890万平方米。

　　不过发表业绩报告之时，万科并未透露在这背后潜藏的库存压力。

　　万科总裁郁亮曾指出，当前房企的商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观。

　　从万科的统计看，北京、上海、深圳、广州在内，现在库存的商品房还有1.14亿平方米。“按照5月份的销售数，大概够这些城市卖上11个月左右的时间。”

　　负债上升

　　值得一提的是，截至6月底，万科的资产负债率增至78.86%，万科称这主要受预收账款增加的影响所致。

　　但万科亦指出，预收账款随着项目结算将转化为营业收入，并不构成实际的偿债压力;目前万科净负债率仅22.8%，较年初的23.8%进一步降低。此外，截至报告期末，公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。

　　万科表示，鉴于住宅市场调整期通常也伴随着项目发展的机会，在行业投资能力普遍减弱的背景下，良好的资金状况使公司有机会以相对有利的条件获取项目资源。

　　“但在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性以及项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。”

　　事实上，就在上半年，万科就新增加开发项目13个，按万科权益计算的占地面积约69万平方米，对应的规划建筑面积约174万平方米，但土地成本相对低廉，平均楼面地价约2230元/平方米。

　　此外，万科还参与1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，其中由万科负责开发的部分，用地面积约13万平方米，计容积率建筑面积约39万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约3800元/平方米。

　　万科指出，截至报告期末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3435万平方米，基本可满足万科未来两到三年的开发需求。

　　此外，在今年上半年，万科宣布计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份，借此实现国际化。截至7月中旬，万科公告已完成南联地产79.26%股权收购。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，此次收购的主要目的是进行国际化尝试。国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，本次收购属于铺垫工作的一部分。

　　万科早前曾表示，重组后的南联地产，主要业务是在香港持有物业出租。香港属于国际化市场的一部分，租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行持有物业的相关探索，确实有更好的条件。

　　郁亮日前更表示，下半年万科将设立海外事业部，总部设在香港，会首先考虑投资美国等发达市场。

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