宝龙深陷泥淖：资金、人才和开发管理能力

宝龙深陷泥淖：资金、人才和开发管理能力 http://www.redsh.com 2012-08-07 红商网发布稿件

　　红商网讯：商业地产一拥而上的大环境中，前期快速扩张的宝龙地产正陷入困境。

　　作为从厦门出发的区域公司，宝龙地产试图借助三四线城市城镇化的脚步，实现自己“万达式”的商业地产大佬梦。城市综合体的开发模式和5年内建成100个项目的口号，都在彰显着十足的万达色彩。

　　在跑马圈地的几年间，宝龙地产在三、四线城市囤积了大量廉价土地，豪赌土地升值。不过，还未等到城镇化春天的到来，宝龙地产便掉进到了房地产调控、商业地产过剩和土地政策收紧的陷阱之中。多点式的、庞大的开工量对宝龙构成三重生死考验：资金、人才和开发管理能力。

　　数据显示，至2015年，我国20个重点城市新增城市综合体将达1.64亿平方米，按以前的消化量计算，这些过剩商业地产的消化周期，很多二线城市为15年，有的甚至可以达到60年。

　　现在，宝龙地产可以做的或许就是放慢脚步去等待，等待着城镇化追上自己的发展，等着房地产市场的回暖。

　　宝龙速度

　　1990年成立于澳门的宝龙集团，以做锂电池起家。2003年，宝龙集团董事局主席许健康当选为全国政协委员，并赴北京参加两会。两会期间，看到城镇化发展前景的许健康激动不已，回到厦门后便改革集团结构，削减其他实业和住宅地产规模，将精力集中于二、三、四线城市的商业地产开发。

　　彼时，许多尚待开发的二、三、四线城市正值需求旺盛期，恰逢其时的宝龙速度开始加速。

　　此后，宝龙地产以每年3-5个项目的速度扩张，至2007年四年时间，城市综合体“宝龙城市广场”已遍及青岛、无锡、郑州、洛阳和蚌埠等5省13市。

　　即使在多数房企都在主张保命的2008年，宝龙地产依然逆势开工：郑州宝龙城市广场开幕，无锡、泰安、蚌埠三个项目的一期全部竣工。

　　在这一期间，宝龙地产的资本负债比率由2006年的3.8%升至2007年24.6%，2008年资本负债利率为22.7%。

　　本来计划于2008年上市的宝龙地产，因为低迷的市场环境，暂时放缓。2009年，宝龙地产卷土重来，带着787万平方米的土地储备，撬开了港交所的大门。

　　此时，宝龙地产的项目已达到17个，深入盐城、洛阳、宿迁等14个城市。但是在787万的土地中，竣工的面积仅为66万，尚不足8.4%。由于金融危机下的现金流紧张，宝龙地产的17个项目中，位于洛阳、新乡等城市的5个项目，尚未支付逾期土地出让金，总金额为5.8亿元，总面积占比为18.3%。

　　另外，据宝龙地产的公开资料显示，在盐城、青岛、新乡等3省5市中，有近240万平方米的土地，占比为32.8%，共需要在支付19.7亿元的土地出让金后，才能拿到土地使用证。按照宝龙地产上市融资后的使用规划，有76%用于土地出让金的支付。

　　实际上，宝龙地产获得地价已经很低，在山东烟台的一个项目，楼面价仅为50元每平米左右。业内人士表示，宝龙地产上市时是少了点火候，当时投资界可能看重的是它的大量土地储备。

　　上市融资17.9亿元后，宝龙地产更加意气风发。4个月后，便将总部从厦门迁至上海，扩张的速度也因此更加快捷; 2011年年末，宝龙地产开发的项目就由原来的17个，增至31个;土地总量也在两年内翻番，2010年为 1.1亿平方米，2011年为1.4亿平方米。同万达一样，宝龙地产也提出了阶段性的目标。2010年5月，宝龙集团执行总裁许华芳向外界抛出：宝龙地产要在5年建设完成100个项目的“十二五规划”。在接受记者采访时，许华芳承认，“以前做大是出于占领市场的考虑。因为以前拿地便宜，好公司等不了太久的，如果资源没有占领，很多同行都会进来”，“一上市融了很多资金，资金太多，你就要花出去，就会急”。

　　2010年，宝龙地产保持了上市前的惯有节奏：多拿地，少开工。2010年全年，宝龙地产开工的面积仅为71.3万平方米。

　　彼时，业界将宝龙与万达合称为“南有宝龙，北有万达”，对于这样的评价，宝龙集团执行总裁许华芳在接受采访时欣然接受。

　　跟宝龙地产高层有过接触的专业人士说，宝龙跟万达相比，在规模、发展战略、机制上都还有很大差距，而且宝龙地产一直被各种现实问题所困，没有时间为企业发展做长期的规划，没有时间为企业做战略调整。

　　厦门一家上市企业副总裁告诉记者，宝龙地产的问题在于对发展步骤的把握，在港上市拿到大笔资金时，如果公司内部不能稳定客观地分析公司发展的承受力，及人才储备能力，就去考虑项目投资，在公司发展的后期会造成比较大的压力。

　　模式缺陷

　　今年6月，有媒体曝出宝龙青岛城阳广场已如“空城”大体量商业广场，超过当地的消费力，客户定位失当。

　　这也是宝龙地产模式在选址时共有的缺陷。

　　郑州宝龙广场，同青岛城阳广场相似，同样位于新区，距离市中心30公里，靠近机场。按照规划，宝龙郑州广场包含百货公司、餐饮和娱乐设施在内的20万平方米商业零售购物中心，而据记者了解，郑州市在2008年全年竣工的零售购物中心面积为12.7万平方米。

　　此外还有安徽蚌埠的宝龙广场，打造的是总面积为49.1万平方米的住宅、零售综合体。2008年，当地的城镇人口为100万，当年蚌埠市全年竣工的零售购物中心面积为1.3万平方米。

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