红商网讯：从成都420厂(成都发动机集团)老厂区到以“万象城商业综合体”为中心的东二环城市副中心商业圈，这一区域改造变迁可视作华润万象城扩张的典型模式。

　　在成都华润商管公司商业设计部副总监种张峰看来，成都万象城的层层退台式的设计，考虑到了成都人喜欢户外休闲的习惯。种张峰说，美国凯里森公司操刀成都万象城设计时，数易其稿。“最初方案并没有退台，直到设计者到四川来，我们带他们去成都的项目，好的坏的都去看，比如SM广场，比如香格里拉酒店。到了锦江边，凯里森发现成都人喜欢户外，这种室外环境介入的会比较好。”

　　作为华润正式运营的第四座万象城，其一期的总建筑面积达到了32万平米，如果算上未来的二期和三期商业，万象城在规模上将成为成都一个新的城市商业中心。

　　种张峰说，商业设计除了聘请一流的设计公司、高昂的设计费用外，很重要的一个考量维度就是时间，其他一些公司要求拿地后，18个月内项目要开门迎客。而成都万象城在设计上大概就花了2年，给了团队细细打磨和改进项目的足够余地。而整个项目从2007年10月开始到2012年5月中旬开业，前后跨越了5年。

　　“中开高走”

　　叫好还要叫座，否则就只是自娱自乐而已。

　　对邝海而言，当下的压力在于成都商业项目过量供应和万象城所处的比较“尴尬”的区域位置，它并非成都核心黄金地段。

　　在万象城招商的同时，成都市场有六家商城在同时招商，这其中就包括凯德来福士项目。

　　而种张峰说，传统上成都在区域上有“西贵东穷”的说法，2007年，我们拿到这块地，因为当时看区域位置不好，内部也有顾虑，最开始这个项目并不叫万象城。项目如果在天府广场，在命名上我们就不会那么犹豫了。

　　不过，华润管理层的想法是，“不管叫什么名字，从硬件、规划、设计、运营管理上按照万象城的标准去做，在十年二十年以后，让成都人都喜爱它。”

　　万象城开业后，邝海说，看到网上有很多评议：万象城来到成都是不是降低身份了?之所以有这样的言论，是因为大家看到较前三个在深圳、杭州和沈阳万象城，成都项目国际一线奢侈品比例很低，万象城的30个时尚品牌能立足吗?“其实很多业界同行对万象城品牌认知上有很多误区。”邝海跟本报记者说，万象城是什么?不可能把它“框死”，万象城不仅仅是顶级奢华，万象城属于全客层的商业。

　　这也合乎宁高宁主政华润时对启动万象城建设的本意。用宁高宁在2005年针对深圳万象城的话来说，万象城是购物中心，它从概念构思开始，就努力来满足多层面的、立体的购物需求。

　　邝海说，“成都项目是中开高走，具体来说，就是中产阶级入市，然后逐步扩大客层带，到二期，我们也会做五星级酒店，做快时尚，当然未来大量奢侈品品牌也一定会进来。现在我是一个宝马5系，以后也有宝马3系、宝马7系，最终形成是一个很完整的宝马系。”

　　商业模式解读

　　宁高宁曾说，一座城市中，如果一座大型的购物中心能让人们清晨起来要休闲一下就想到它，要会朋友了就想到它，去那里不一定是有目的的购物，而是心理上的惯性，那么它在商业上也一定是成功的。

　　邝海则喜欢用比较形象化的言语或者接近营销性语言，来向记者传递万象城的理念——尊重每个客层，早上退休的人会来退台广场散散步，遛遛狗，读读报，他可能不在这里消费。小朋友放学了，可能去滑滑冰，买个甜筒，但也可能不买;刚毕业的大学生，去华润中心面试前，他可能要先来咖啡店“定定神”；或者像我接受你采访一样，大家在这里谈论工作；更可能是朋友在这里聚会。

　　平安商用置地总经理杨敬玉曾对本报记者说，“万象城是国内颇为成熟，也最为稳健的商业地产模式。我有一个很形象的比喻，华润万象城是一根甘蔗从头吃到尾，也从头甜到了尾。”

　　杨敬玉说，万象城复制成都等城市。因为有万象城的强大品牌效应，拿地便宜，面积也很大。华润先开发住宅，因为有一个万象城的概念在那里，住宅得以高溢价卖出，企业回笼了现金，再开发万象城、写字楼。这样就完成了资金的正循环。最后，上市公司出资购买母公司成熟的万象城资产，进而在资本市场获取收益。

　　世邦魏理仕成都公司董事高鹏评价说，你去观察万象城的开场打法，就知道华润是在稳健地操盘和引导市场，未来三五年，万象城应可以形成一个正循环。

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