美邦超募资金大举买楼董事长老乡低价承租

美邦超募资金大举买楼董事长老乡低价承租 http://www.redsh.com 2012-05-03 红商网发布稿件

　　红商网讯：依靠加盟店崛起的美邦服饰（002269.SZ，下称“美邦”）早在上市后就开始购买商业地产发展直营店。仅2009年，美邦竟使用超募资金6.3亿元大举购置店铺。

　　截至2011年末，募集资金余额仅剩余110万元。

　　然而《证券市场周刊》记者发现，美邦花费近5000万元购买的江西上饶市抗建中路店，却因低价出租给美邦董事长周成建的温州老乡开加盟店而导致投资回报率低下。

　　大举买楼

　　2008年8月，美邦IPO募集资金净额为13.35亿元。2008末，使用募集资金1.61亿元购置两家店， 2009年，共使用募集资金8.7亿元买了53家店铺。2010、2011年，美邦利用超募资金1.8亿元共取得店铺18家。

　　截至2011年底，美邦募集资金余额仅为110万元。归属于美邦母公司的投资性房地产由2009年的2.37亿元，大幅增至2011年末的11.74亿元。

　　由于大举买楼，厦门中华城、成都京都大厦及沈阳新世界百货店等购置的店铺转入固定资产。美邦2011年固定资产为19.2亿元，占总资产的比重为22%。而2008年，美邦固定资产仅为5.9亿元，占总资产的比率仅为12.9%。以加盟店轻资产模式崛起的美邦初步具有了重资产的特征。

　　老乡低价承租

　　国泰君安证券房地产行业分析师李品科对记者表示，商业地产投资回报率正常为5%-6%，而2%-3%的投资回报率则太低了，没有投资的价值。

　　2008、2009年，美邦经营租出的投资性房地产(商铺)原值均为2060万元，租赁期2008年11月11日至2011年12月31日，合同总金额为481.5万元。按租赁期3.1年计算，这价值2060万的地产年租金约为155.3万元，按照“商铺的投资租金回报率=年租金/商铺总价”的公式计算，其投资回报率超过7.5%，属较高水平。

　　2010年是比较戏剧化的一年。

　　正因为增加了江西上饶店铺，美邦的投资性房地产投资回报率降了大半。

　　2010年美邦投资性房地产总量较2009年末余额增加208%，原因是增加了江西上饶店铺，该店铺系美邦2009年8月22日自当地法院购买，价格为4997万元，由美邦租给了当地加盟商使用。

　　由于花费4997万元买的江西上饶店铺，美邦2010年经营租出的投资性房地产(商铺)原值增加至7434万元，租赁期仍然为2008年11月11日至2011年12月31日，合同总金额则变更为711万元。按照租赁期3.1年计算，这样价值7434万元的地产年租金约为229万元，其投资回报率由先前的7.5%降至3.08%。

　　到了2011年，这部分投资性房地产投资回报率更低。

　　其2011年中报显示，经营租出的投资性房地产(商铺)原值仍为7434万元，但租赁期从2008年11月11日延至2016年5月22日，合同总金额为1351.4万元。按照租赁期7.5年计算，价值7434万元的地产年租金为180.2万元，投资回报率降至2.4%（2011年报无显示）。

　　而2011年，美邦的租金支出为8.99亿元，占总营收的比例高达9%；2010年租金支出为6.29亿元，占总营收比例为8.4%；2009年6.0亿元，占比11.5%。

　　在租金支出节节攀升的背景下，美邦投资性房地产的回报率却不断下滑。

　　美邦何以愿做这赔本的买卖呢？

　　经本刊记者调查，美邦上饶市唯一的加盟商为徐某，家庭住址为浙江省温州市平阳县山门镇，与美邦董事长同为温州老乡。

　　当记者问及徐某是否按照市场价租来上饶抗建中路店铺时，他在电话中承认了与美邦董事长周成建有着较为复杂的关系，“是比市场价低一点，一两句话讲不清楚。”但当记者再次致电徐某时，他则否认了前一说法。

　　美邦董秘办人士告诉记者，一线城市、省会城市及极少数二线城市是公司的直营市场，其余二、三线城市及县城均为公司的加盟市场，而二、三线城市的加盟店几乎不可能转为直营店。