红商网讯:4月5日晚间,保利地产正式发布2011年年度报告。期内,保利地产的营业总收入为470.36亿元,同比增长31.04%;净利润为65.30亿元,同比增长32.74%,全年销售去化率超68%。
报告显示,保利地产2011年的毛利率、净资产收益率等盈利能力指标也保持了较高水平,且相比上年有一定幅度的提升,其中毛利率为37.20%,同比提高3.08个百分点;净资产收益率为20.20%,同比提高2.18个百分点。
其中,房地产结算收入451.32亿元,同比增长30.06%,结算毛利率36.17%,同比回升2.95个百分点。
另外,报告还称,期内保利地产保持了较好的成本费用控制能力,将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平。
除成本有降低外,保利地产的财务状况亦有改善。
报告期内,保利地产的资产负债率为78.43%,较2010年下降了0.55个百分点;期末负债总额1529.50亿元,其中预收账款709.28亿元,扣除预收账款后,其他负债占总资产的比例为42.06%,较2010年降低了3.08个百分点。
保利称,负债结构中一年内到期的有息负债为139.25亿元,占有息负债的20.42%,短期偿债压力较小;2011全年新增借款369亿元,偿还借款278亿元;今年公司将进一步加大销售回笼和信贷融资管理,创新融资模式,努力降低资产负债水平。
商住并举
在对期内经营情况回顾的阐述中,保利地产表示,面对复杂多变的市场形势,公司坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略,取得了良好的经营业绩。
报告显示,期内公司商品房销售中住宅占比达78%,其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。
据介绍,这一策略使保利地产的市场份额稳步提升。2011年,保利地产在广州地区销售额首次突破百亿元,在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元。
此外,保利地产已进驻城市的市场占有率为4.7%,其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。
除在住宅开发方面获得增长,保利商业地产的贡献也进一步加强。报告称,期内,保利地产实现商业物业销售签约额逾150亿元,同时公司商业物业经营初具规模,全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。
截至2011年末,保利地产已有广州保利中心、广州保利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运营,实际运营面积超50万平方米。
事实上,除了传统的住宅开发,保利地产近来对商业地产和养老地产颇为重视。今年2月份,保利地产曾在北京举行品牌发布会,公布了下一个十年的发展战略规划。
保利地产表示,公司将以北京作为试点区域,在养老地产等新地产业态形式方面实现突破,同时未来十年保利将在北京加大商业地产的比重,今后会逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例,配合整个保利地产集团达到住宅与商业投资“70:30”的新投资结构。
对于养老地产和商业地产的发展,保利地产曾在年报中表示,公司将完成商业公司平台搭建,推动养老地产在北京、上海、广州等地项目落实,积极提升物业管理整合力度,同时大力促进专业公司发展,助力房地产主业做大做强。
以抢为先
不过,相比营业总收入和净利润的较大增长,保利地产2011年的销售金额增长幅度却相对较小。
报告显示,2011年全年,保利地产实现销售签约金额732.42亿元,同比增长10.69%;销售签约面积达650.29万平方米,同比下降5.54%;而这两项数据在上一个财政年度曾同比分别增长30.7%和52.5%。
伴随着销售增速放缓,保利地产同时减少了拿地的动作。2011年保利地产购地款约为240亿,占全年732亿销售金额的33%。
而在2009年,保利地产曾投入410亿元购买土地,占到当年销售额的近95%;2010年,保利地产全年新增土地权益面积高达1441万平,投资近500亿,占当年销售额的76%。
2011年,保利地产新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市,新项目拓展23个,新增规划容积率面积933万平方米,新增权益容积率面积677万平方米,新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。
对于保利地产2011年的销售增长情况,有分析师曾评价,保利2011年销售业绩主要来源城市是二线城市,但由于二线城市限购,公司的销售难免受到较大影响,但公司今年积极调整产品结构,加大了商业地产的布局,因此保利积极开发其他产品形式以应对住宅市场寒冬期的经营策略,有助于公司顺利挺过市场低迷期,预计在市场转暖时保利有可能率先爆发。
事实上,关于二线城市的问题,保利地产相关高层也曾对观点地产新媒体表示,保利今后还是会坚持以二线城市为主,因为这些城市一般都是各个区域的核心城市,市场容量和购买力相对三四线城市更强,而发展潜力比一线城市更大。
或许,正是意识到2011年销售有所放缓,保利在年报中就提及,今年将紧跟形势,以抢为先,全力落实年度经营任务。公司将打好销售攻坚战,深入一线,以销定产,确保全年经营任务圆满完成。
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