恒隆董事长陈启宗致股东：拓展版图与前景

恒隆董事长陈启宗致股东：拓展版图与前景 http://www.redsh.com 2012-04-07 红商网发布稿件

　　倘本集团决定增置地块，多会在二线城市进行；这是我们自二零零零年代中期的专注点。我们相信，这些城市的租金增长率，将高于一线

　　城市如北京或上海。可以肯定，两者均是无可取代的中国城市；除香港外，两地的商用物业租金将有可能置身国内最高之列。但基于多个原因，其租金增长率未必最高。

　　首先，一线城市的零售市场较为饱和；其商铺供应量充裕，租金亦已处于颇高水平。约六至八年前，许多来自邻近或偏远城市的人均会前来购物；如今，几乎所有主要品牌均随处可见，导致一线城市的部分需求正在流失。

　　另一方面，本集团现时专注的二线城市虽仍落后于北京和上海，但正急速地迎头赶上。其本地生产总值及工资增长率均较快，但其零售销量则从较低基数起步，因而有巨大的增长空间。倘若一九九零年代和二零零零年代是北京和上海的天下，那么二零一零年代将是二线城市的天下。集团现正兴建的项目均位于该等城市，其零售销量增长将置身最高之列。当然，以绝对值计算，除香港外亦再没有其他中国城市能与北京和上海看齐。

　　以济南为例，山东是中国最富裕的三大省份之一，但作为山东省省会，济南市于恒隆广场去年八月开业前并没有象样的购物商场。我们的质量与其他人相比，高下立见。

　　而事实上，在我们现正兴建项目的城市当中，其绝大部分的购物商场在规模或质量上均无法与我们相比。这个情况对于我们的业务发展甚为有利。我们固然重视北京和上海，但倘若数年前我们没有进军该等优秀的二线城市，今天的增长便很有限。此外，这些城市在中国为数颇多，足够让多个与恒隆规模相若的发展商分一杯羹。这意味着内地有无限商机。

　　香港的情况截然不同。虽然我们在内地和香港均采取同一投资理念，但两地的市场环境不同，运作模式迥异。

　　要成功买地，我们需要两大先决条件配合。首个条件是绝大部分潜在竞争对手(倘为全部更佳)皆欠缺资金，又无法或不敢借贷。由于大部分内地发展商均财政紧绌，这个条件实际上较易达到。出现此条件的最近两次例子为二零零八年第四季至二零零九年第二季，以及二零一一年下半年至今。

　　同一条件应用于香港，能达到的可能性远远较低。最后一次为一九九八年至二零零零年亚洲金融风暴爆发后，亦是我们最后一次在香港购置地块。

　　第二个条件是土地卖方必须求财若渴。在二零零八年底至二零零九年第二季期间，内地多个市政府便是处于这个境况。除卖地外，他们另一个主要的资金来源是中央政府，而今趟中央政府亦有可能向他们施以援手。

　　在本港，香港政府乃最大地主，但基于政治原因，决不可予人有廉价卖地之嫌，故经常把申请售卖土地表内土地的底价无理抬高，以至发展商许多年来均无法成功申请土地。只有在特殊情况如亚洲金融风暴爆发后，本集团方有机会买地。当时为一九九九年至二零零零年，亦是竞争对手欠缺资金之时，故两大先决条件俱备。经此一役，本地发展商经历过濒临破产的经验后，应已汲取教训。因此，于二零零八年和二零零九年的另一轮金融危机时，大部分发展商均财政稳健。由于缺乏首个条件配合，本集团在这些年来未能成功在香港买地。

　　鉴于内地市场往往较大，可提供更多买地机会，加上其经济增长远远较快，本人实在不能理解为何未有更多香港发展商专注发展内地市场。除了开拓新项目外，把低收益及成熟的香港投资物业出售，并把所得资金投放在高收益及扩展中的内地市场，更是合情合理的审慎之举。

　　不论在内地增购土地的机会如何，我们手头上的项目足以令我们忙得不可开交。未来数年，我们致力确保现有项目能顺利完成。在这方面，我们庆幸陈南禄先生于十八个月前加盟，出任董事总经理一职。他来自营运密集的航空界，现已成功建立并强化本集团各项管理系统，有助我们面对未来挑战。

　　未来一年，我们预期租金收入升幅将与过去六个月相若，并将继续成为集团的主要收益来源。预计沈阳的皇城恒隆广场及济南的恒隆广场的收入增幅将持续向上，故集团营业额可望有较大增长。沈阳的市府恒隆广场预计于9月下旬开幕，以抓紧冬天消费旺季；其首幢办公楼低层区于明年落成，其余层数亦可望于后年启用；另外，无锡的恒隆广场购物商场亦预计于2013年开业。集团的未来确实令人振奋！

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