雅居乐大借债在旅游地产“跑马圈地”豪赌

雅居乐大借债在旅游地产“跑马圈地”豪赌 http://www.redsh.com 2012-04-04 红商网发布稿件

　　红商网讯：息举债之后，雅居乐开始在旅游地产领域发起新一轮“跑马圈地”运动。

　　3月20日，海南，雅居乐砸下2.7亿元，将“文昌市月亮湾”四幅住宅用地及一幅酒店用地收入囊中。上述五宗地总面积高达35.6万平方米，规划总建筑面积接近30万平方米，折合楼面地价仅898元/平方米。该公司表示，此次购得地块，将配合当地政府打造“休闲度假旅游”项目。

　　就在是次拿地数日之前，雅居乐曾在海外市场举起发债大旗，以9.875%的年利率，发行7亿美元5年期优先票据。“所得款项将用于购买新地块、再融资及一般运营资金。”

　　举债拿地，一进一出，雅居乐的动作相当之快。“在财务状况稳健的条件下，我们会积极寻求购地机会。”近日，在2011年业绩发布会上，其董事局主席陈卓林称：“计划将在辽宁、云南及海南等地区买地，同时也会在现有项目周边物色合适的地块。”

　　意图非常明显。经过海南清水湾项目试水之后，雅居乐便在旅游地产领域尝到了甜头，此后一发不可收拾，并试图在该领域大干一番。

　　理想丰满，现实骨感。其实，在旅游地产加速攻城略地的同时，雅居乐的资金日益趋紧；而且由于旅游地产较长的开发周期，亦使其业绩增长日渐放缓。那么，在淡市下，这家大手笔押注旅游地产的房企，掘金计划能否如愿以偿？

　　举债“圈地”

　　就在其他房企大鳄纷纷减缓拿地之际，雅居乐地产却借道“旅游地产”概念，掀起了新一轮“圈地”计划。

　　自去年年初，砸下9.5亿元，将西安市长安区总建筑面积约37万平方米居住地块，收入囊中后，雅居乐便在土地市场上一发不可收拾。

　　北上之后，挥戈南下，又在佛山三水区获得两宗商住用地，耗资4.4亿元；4月份，又将海南定安县三幅相邻地块以1.4亿元收入旗下，用作大型休闲养生度假项目。

　　在“招拍挂”市场大展拳脚的同时，雅居乐亦在多个城市签下了旅游地产发展意向书。5月31日，其与辽河口生态经济去签订了开发辽河口红海滩湿地旅游综合体项目的框架协议；并与兴隆台区签订了开发地产项目的协议。短短一个月后，又与昆明市政府签订了“景洪市雅居乐旅游度假项目”。

　　“海南还有几块地在谈，都是旅游地产项目。”陈卓林透露：“云南有3个项目，分别在腾冲、西双版纳和瑞丽，目前，很难确定投资有多少。”

　　而进入2011年年底，雅居乐更是以罕见的速度拓展项目。12月9日，砸下5亿元，将中山市五桂山秀丽湖东岸一幅商住用地收至麾下；12月22日，耗资4.4亿元，取得广州市花都区两宗商业金融用地，总建筑面积高达17.5万平方米；时隔一日之后，又夺得海南省澄迈县一宗商住用地，耗资1亿元。雅居乐2011年年报披露，去年全年，新增土地面积高达62.6万平方米。

　　大规模的攻城略地，亦推高雅居乐的负债率。据其年报显示，截至2011年底其净负债比率为68%，但加上未付土地款及税款，经调整净负债率高达115%。公司一年到期的负债较2010年增加了45.56%。银行贷款总额达到了近114亿，而且1年内到期贷款就有50.6亿。而货币现金只有46亿。如果雅居乐今年继续维持一定的拿地速度，如花旗测算的50亿规模，则雅居乐的资金链将雪上加霜。

　　“现在的负债率确实比我们的目标高了一些，因此，今年在投资方面趋于保守。”陈卓林表示：“目标就是要把负债率降下去。”

　　在巨大的压力下，雅居乐不得不使尽浑身解数融资。3月6日，其获得渣打银行3.85亿港元贷款，为其18个月，此次融资充作一般运营资金。

　　短短数日之后，也就是3月14日，雅居乐宣布，发行7亿美元2017年到期的优先票据，票面利率高达9.875%。尽管融资规模相当庞大，但依然难以满足需要。

　　对此，陈卓林透：“至于其他的融资方面，我们要适应市场和时间，适时通过不同的渠道进行融资。”言下之意，雅居乐在今年还会有其他融资动作。

　　业绩放缓

　　在大举进军旅游地产的同时，雅居乐[简介最新动态]的业绩增长却在放缓。

　　年报显示，2011年，全年销售315亿元，销售面积311万平方米，合约销售均价10144元/平方米；而2010年，其销售额却323亿元；销售面积283万平方米，销售均价高达11406元/平方米。而今年，雅居乐更加保守，将全年销售目标调低至310亿元。

　　不仅销售额连年下调，而且其业绩增速亦在放缓。2011年，营业额为230亿元，同比增长11.8%；净利润为41.05亿元，同比下滑31.3%。而2010年其营业额为205亿元，同比增长搞到53.9%；净利润为59.76亿元，同比暴增220.4%。

　　花旗发布的研究报告指出，雅居乐的核心盈利低于市场预期，预计未来2-3年内，其盈利表现持平或较低，因为旅游地产的收益贡献及毛利率将逐渐减少。而对于其全年销售目标，花旗则指出，虽然今年趋于保守，但在旅游地产日趋激烈的情况下，要达到这一目标仍具挑战性。

　　“去年政府对房地产市场的调控及银根收紧等因素，对房地产市场造成一定的影响，市况与年初相比有较大的变化。”雅居乐内部人士表示：“2012年，集团将会密切关注市场动态，提供足够的货量，以把握市场好转时的销售良机。”

　　瑞信亦发布研究报告指出，部分内地房企的销售资金回笼在去年第三、四季有改善，但雅居乐却有所恶化，即使大力削减资本开支，负债比率仍然上升。

　　不仅如此，在今年1-2月份，雅居乐实现销售金额额为41.8亿元；而去年同期则为67亿元，同比下跌幅度较大。

　　“在整个市场销售放缓的情况下，我们会缩减整体开发量。”雅居乐副总裁刘华锡称：“根据项目的存货量，在每个季度都会做出调整。”

　　旅游项目承压

　　在业绩增长下滑的同时，雅居乐大规模的旅游地产项目，亦存在较大的风险。

　　其实，早在起步之初，雅居乐并非专注于旅游地产。直至2006年，其与海南陵水县签订了130亿元的旅游地产开发项目——清水湾之后，才开始大举进军该领域。

　　据了解，该项目用地规模超过1.5万亩，开发期限为10年。前3年则投资30亿元用于基础设施和两个超五星级酒店建设；6年内投资70亿元；9年内投资120亿元；10年内完成130亿元的投资额，否则，其将失去该项目的开发权。

　　为了开发该项目，雅居乐与摩根史丹利签订协议，合伙开发。2009年，项目正式开售，当年获得64亿元销售业绩，占其当年销售总额的30%；2010年，销售则高达99亿元，占到全年销售总额的1/3；而2011年，其制定销售目标为100亿元，但最终未能如愿，仅销售72亿元；而今年该项目销售目标为80亿元。

　　“去年销售与之前的目标相比有所下降，是因为整个市场环境比较苛刻。”刘华锡称：“但管理层对这个销售目标比较满意。”

　　但一位不愿具名的当地开发商透露：“随着当地更多的旅游地产的介入，这个项目对客户的吸引力在下降，与整个市场环境的关系不大。”

　　显然，豪强纷争旅游地产资源，给雅居乐形成了巨大的压力。不仅如此，近年来，雅居乐将大把的资金沉淀在旅游地产项目上，亦给其资金周转带来了更大的考验。

　　据了解，目前，雅居乐在海南有4个项目，合计土地储备量接近950万平方米，占到其土地储备总量的1/3左右。上述雅居乐内部人士表示：“在淡市下，公司会考虑更多的推出旅游地产项目，以快速回笼资金。”

　　但开发周期较长的旅游地产项目，恐难在近期为雅居乐带来更多的收入。

省外项目软肋明显雅居乐2011年收金315亿