美联物业：深圳全年商业地产成交有压力

美联物业：深圳全年商业地产成交有压力 http://www.redsh.com 2012-04-03 红商网发布稿件

　　红商网讯：美联物业全国研究中心认为，2012年深圳商业地产（写字楼+商铺）成交有压力。原因在于：

　　一是年内新增供应过大，特别是写字楼方面；

　　二是商业地产定价偏高，下家接盘有难度；

　　三是按揭利率高企，回报率难以企及，买家持货意愿不强；

　　四是产品同质化程度高，彼此之间竞争剧烈，难以共赢。

　　从按揭利率高企，回报率难以企及，买家持货意愿不强的角度，对2012年深圳商业地产成交压力进行深入剖析。

　　根据美联物业全国研究中心的研究，深圳商业地产的成交与基准利率的调整有比较密切的关系。下图左轴为基准利率，右轴为成交面积。由下图可见，在2010年10月加息以前，深圳商业地产（写字楼+商铺）一二手成交面积一直处于相对高位，平均达到12万平米。随着11月起的连续加息，商业地产成交面积上涨乏力，终于在2011年7月该年内第三次加息后，逐渐走跌。加上当年7月11号深圳二手住宅市场实施了评估价过户政策，也影响了商业地产的交易预期，7月商业地产一二手合计开始向12万平米以下关口滑落，当年8月备案数据只有96565平米，下行的趋势延续到2012年2月，只有5万平米成交。自3月起，商业地产的合计成交面积超过了12.4万平米，主要贡献来自二手市场，特别是商铺成交。

　　目前，十年期的贷款基准利率经过2010年历次加息，已上升至7.05%，而深圳商业地产的租金回报率大部分是低于7%。以写字楼为例，根据美联物业全国研究中心统计的深圳甲级蓝筹写字楼租金回报率，只有4.51%，与7.05%相比，两者利差达到2.54%。不过我们认为，按照今年的经济形式，基准利率有下调的压力，预计5年以上贷款基准利率有望回到7%以内。与此同时，料深圳商业地产的租金上涨幅度仍赶不上价格上涨幅度，因此房产抵押贷款的利率与租金回报率方面利差仍有可能保持在2%以上，但业主仍可通过物业的增值（capital gain）幅度来盈利，这也是为什么二手交易仍然活跃的原因。