上海松江万达广场项目规划出炉 - 红商网

上海松江万达广场项目规划出炉 http://www.redsh.com 2012-03-14 红商网发布稿件

　　红商网讯：近日，松江万达广场的项目规划出炉。这也是万达落户上海后的第五个项目。

　　该项目地处松江商务区，北至中黄路，南至广富林路，西至光星路，东至茸梅环路。

　　
　　规模与之前项目持平

　　据资料显示，上海松江万达广场的总规划用地面积为92683.2平方米，总建筑面积为317908平方米，建设有办公楼、商业步行街、百货楼、娱乐楼、酒店、酒楼等综合商业设施，为大型综合体项目。

　　作为万达入驻上海之后的第五个项目，松江万达广场的规模仍保持在“30万平方米”这一数量级上。万达广场在上海的前四个项目中，除了江桥万达广场的体量达到了55万平方米（其中商业部分面积为25万平方米），其他项目体量从30万平方米到33.4万平方米不等，差距不大。就目前看来，松江万达广场也将延续之前项目的规划线路。

　　松江万达广场所处的地块为“松江国际生态商务区9号地块”。今年1月，万达以6.21亿元将此幅地块收入囊中。地块位于松江新城国际商务区内，地块出让面积为92683.2平方米，容积率2.5，成交楼板价仅为2680元／平方米。可以说万达拿到这幅地块的价格是相当优越的。

　　按照规划，“松江国际生态商务区”将是融文化娱乐、商业服务、生活居住等为一体的复合型综合城区，与南部新城建设并列为松江“十二五”规划中的两大重点项目。松江万达的入驻，对带动整个商务区发展无疑将起到很大的带动作用。也许这也是万达能以如此优惠的价格拿到这幅地块的一大原因。

　　可售物业占比未定

　　从规划中还可以看出，松江万达广场项目中的可售型物业将继续占一定比重。规划中提到项目将包括“办公楼、商业步行街、酒店”物业，这些物业都是以往项目中的出售“主力”。目前，可售物业占比还未公布。但从以往经验来看，可售型物业都是万达迅速回笼资金的主要手段。因此松江万达也极有可能延续前几个项目可售型物业的规划占比。

　　事实上，除持有经营的商业部分以外，万达广场的每个项目都包括一部分可售物业，如写字楼、酒店式公寓、普通住宅等。就记者目前了解的情况来看，已开盘的四个项目中，可售物业的销售情况都相当理想。其中周浦万达广场的可售物业已销售告罄，江桥万达广场的住宅部分也已全部售完。万达在上海的“全线胜利”也是其决定继续深耕上海市场的一个重要因素。

　　“万达模式”继续延续

　　作为中国商业地产领域无可争议的领头羊，“万达模式”为许多人所津津乐道。以往，“万达模式”常常被解读为“订单式”经营，意为与固定的品牌、物业形成长期合作关系，当有新项目开业时则统一入驻。事实上，“万达模式”的核心内容并不只是“订单式”经营，而更多在于通过自身的“品牌效应”在土地出让环节中享受地价折让，从而提高项目中可售物业的利润。在可售物业成功销售之后，又通过资金反哺自行持有的商业物业。

　　万达模式通过“享受折让”、“以售养租”的方式迅速回笼资金，保证了商业部分可实现持有经营，保证了商用物业的运营水准。在目前融资渠道单一的情况下，“万达模式”成为了我国的商业地产开发商开发大型有组织型商业地产的最优选择。以松江万达项目举例，万达拿地的楼板价仅2680元／平方米，这是普通房地产开发商“梦寐以求”的优厚条件。而松江万达广场将入驻的消息传出后，整个板块都将之视为利好消息。想必项目开业后，整个区域的土地价值都将“应势而升”。也正因为此，地方政府才会心甘情愿地送万达一份大礼。松江万达广场也成为了“万达模式”的又一次演绎。

　　但从另一方面来说，“万达模式”并不是完美无缺的。目前，上海万达广场持有型商业物业的租金价格和上海一线购物广场的租金价格相比还有很大差距，持有型商业地产还无法通过自身“造血”来实现整个项目的正常运行。而在商业地产竞争日益激烈的情况下，众多其他商业地产品牌也会使万达的“品牌效应”受到一定影响，因此万达也无法永远享受地价的折让。“万达模式”虽然是中国商业地产发展道路中的创新之举，但这种模式究竟能延续多久就不得而知了。

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