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而从万通的角度看，恰好有做工业地产的打算。郑沂说，与拥有大量工业用地又只打算做精主业的制造企业合作，是万通做工业地产的切入点。
“我们不会把厂房拆了盖房子去卖，是通过持有租金，把租金做成房地产金融产品，资产证券化，更好地与资本市场相匹配。”郑沂说。
这也是万通做工业地产的主要思路。即万通将土地买下后，还会出租给TCL以外的其他企业，引进其他企业的任务当然落在万通身上。“首先我们是专业房地产公司，可以控制成本，可以招租，负责园区运营管理；园区价值提升后，本身又可以做一个金融产品的基础资产，这也是我们的初衷。”
2009年7月，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发。之后TCL集团回租一半面积，租期6年。经过一年运营，园区其他部分分租给了美的、速必达物流等公司，出租率从一年前的60%增长到90%。
“这个模式不是在炒地，也不是投机，而是国外已经形成的很成熟的产业模式。”郑沂说。
按照西方模式，工业地产为商业地产的一个分支，其做成的金融衍生品已经非常成熟。在美国REITs（房地产投资信托基金）产品的市场份额排名中，写字楼、零售与工业地产都曾各领风骚。
对于以美国地产模式为师的万通而言，这无疑是一个美妙的未来。郑沂表示，万通控股下一步动作是收购一些工业资产包，每年的租金收入预计达到1亿元。“打算做成基金形式，成熟后谋求上市或做成REITs产品。”
借机转型
万通控股在“大万通”体系中的重要性凸显，与冯仑的刻意为之有关。万通地产人士表示，“万通地产这一块已经非常成熟了，所以冯仑可以放手，专心搞非上市公司万通控股。”
按照冯仑的说法，“从06年上市后，董事会一直在讨论定位问题，在行业的上中下游如何选择”。他认为万通最终要到上游去，整合金融产品，这是万通下一步的工作。
自重组5年以来，万通公司体系至2011年终于架构完毕。其中上市公司万通地产仍然是旗舰，但万通控股的角色将变得更重要。“争取3年内实现海外上市”。冯仑说，未来万通的定位类似于联想控股。冯仑将其称为“中国的凯德”，并称万通将变身为一家投资公司。
2011年3月，在万通投资者大会上，厚朴投资董事长方风雷表示，“冯仑未来就不管产品是什么样了，只管投资，这算是万通最大的转型。”
针对万通的转型，万通地产独立董事、贝塔咨询中心合伙人杜丽虹提出了两个概念，即新鸿基的香港模式和嘉德置地的新加坡模式，她认为这将同时在万通控股发展中出现。
杜丽虹表示，前者的核心是以内部现金流来实现资金平衡，对资产要求高、财务风险高。“以售养租”，万达是这个模式的代表。而后者需要借助第三方，PE和Reits，同时收取管理收益和权益收入。但对外部金融环境的要求高。华润和中粮属于这一模式。
按冯仑的设想，万通地产将以新鸿基为模板，销售住宅。但目前还处于孵化阶段，刚刚进入转型准备期。而新鸿基从开发到持有、从售到租的转型，用时15年。万通控股则要走嘉德模式，依靠外部基金来扩张，以直接投资的权益收入和管理费用为收入，最终达到产品的类金融化。
工业地产，则成为这一设想的最优实现方式。
调控大背景下，2011年住宅价格普遍走低，商用不动产租金却大幅上扬。万通提供的数据显示，万通新创旗下“万通工社”无锡项目所在地区工业地产租金2011年上涨15%?30%；北京写字楼租金2011年上涨约30%?50%——可以预见，工业地产投资将更受青睐。
万通方面称，目前有多家实体企业与其接洽，并对售后回租的合作开发模式表示出浓厚的兴趣。“万通控股未来也会与其他实体企业进行合作，快速复制这种工业地产开发模式。”
冯仑表示，万通控股力争在3年内，使工业物业的可出租建筑面积达到300万平米以上，年租金收入达到8亿元以上，从而成为国内最大工业物业持有运营商之一。“与此同时，万通控股还将按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。”
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