而这亦是今年广州公布的首个关于旧改出让的消息。由于体量与投资金额较大，使得该项目格外惹人注意。

　　最大旧改

　　2月9日，广州海珠区举行香港2012年新春恳谈会暨招商项目签约仪式，签约项目总额达240余亿元。其中，城中村改造中的“航母”——面积相当于2/3珠江新城的改造项目被珠光集团拿下，投资总额达到23.8亿美元。

　　资料显示，本次签约项目金额最大的沥滘村项目位于海珠区新城市中轴线南端南部滨水区，北邻海珠湖、南至珠江后航道、东达华南快速路，属珠江后航道北岸地区。沥滘村是海珠区改造范围面积最大的城中村，面积达151.42万平方米。

　　根据现场的介绍，沥滘村内现状建筑密度大、居住环境较恶劣，公共服务设施缺乏，改造后建筑密度大大降低，绿地率、市政用地面积、市政配套设施面积均大幅增加，村民和村集体收入也相应增加，人居环境得到改善。

　　由于位于中轴线南段，沥滘的改造前景被不少业内人士看好。根据规划，沥滘地区不仅拥有3、8、11、12、20号线以及广佛线共6条轨道线，还规划了广州首个有轨电车系统；此外，还将利用南海心沙开通水上巴士线路，未来还可能开通通往珠三角其他城市甚至通往香港的水上巴士线路。

　　事实上，此前就有业内人士预测，沥滘地区规划有游艇码头，且还可能有通往香港的水上巴士，加上周边海珠湖、万亩果园等绿地，具备成为富人区条件。

　　而近日，该村的改造模式开始在祠堂中展出，不过，需要注意的是，改造还需得到八成以上村民支持同意，才能进行。

　　根据展出的模型来看，未来改造完成的沥滘村将形成一个滨江高层建筑群。其中回迁房约有40栋，层数应都在20层以上，在新光快速路两侧各建一片。其他还有商品房，临江还有高档写字楼、酒店等。在珠江边，以卫氏大宗祠为中心，还将形成一个历史建筑群，暂定名为“明清历史文化保护区”。

　　不过，直到现在，沥滘村旧改项目涉及的改造及补偿细节还并未向外公布，就连当地村名也尚不知情。

　　分期模式

　　实际上，从去年7月，沥滘村的改造工作就进入启动阶段。

　　据当时的报道称：“改造方案获得市里正式批复后，就会在村民中进行公示征求意见，预计将花5年时间，采取分期、滚动开发的方式对面积达439万平方米的沥滘村进行改造”。

　　当时，海珠区更新办有关负责人曾对此有所解释：“基本思路还是滚动开发、分期进行，计划用5年的时间完成改造。但最终究竟分几期进行改造，还要看市里最终批复的方案。”他同时表示，因为该村面积很大，涉及的拆迁户数多，同时启动难度太大。

　　沥滘村的改造方式是自主改造，也就是村里成立一个项目公司，再与相关开发商接洽，土地协议出让，而不是像猎德、杨箕进行“招拍挂”的方式。

　　据悉，沥滘村采取的旧改方式是改造分期，不断滚动实施，直至城中村整体改造完成。

　　有分析人士称，这种模式的优点是政府不需要投资资金，可以由村作为主体实施建设和改造。由于可以从土地出让中获得启动资金，因此村也不需要太多资金投入。可是，有一个前提条件是，该村必需有一块不需要大量拆迁就可以用来“招拍挂”的建设用地。

　　同时，这种模式的难点就是如何协调好城中村改造的相关村社利益问题。

　　显然，广州的旧改似乎已经从“招拍挂”为主走向了村社自行选择企业联合改造的时段了。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，这样的模式显然比通过招拍挂来的更直接。其称，相比招拍挂，这种模式开发商只用直接与需要进行旧改的村委接触、协商，只要双方达成一致即可。

　　黎文江认为，另一个优点是不走招拍挂的程序，就不会有多家企业共同争夺的情况，这样或许也不会将楼价面抬的太高。

　　不过，广州地产资深专家韩世同却直言，此前即使是经过了招拍挂的旧改项目，其实还是和房企在之前已经沟通谈好了的，这在事实上还是针对一家企业进行的出让，并没有太多本质上的区别。

　　事实上，黎文江表示担忧的另一个问题是，这个号称目前广州最大的旧改项目，由珠光集团一家获取进行开发，对于这家去年上半年营业额只有1910万港元，现金结余为872万港元的企业来说，即使可分期投入，但23.8亿美元的总投资额仍是个不小的数字。

　　尤其与此前在广州进入旧改项目的富力、新鸿基、保利等公司相比，珠光集团的开发能力和资金实力显然更令人担心。

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