红商网讯:对于大多数房地产企业而言,2012年显然是极为沉重的一年,即使最近开始热议房地产流动性可能会出现微调或者放松,似乎也不能减轻房企对于未来很长一段时间内的谨慎态度。
尤其是对于香港上市内房企而言,在接下来一年中,除了需要保持对市场竞争加剧的担忧之外,更加迫在眉睫的问题或许是需要赎回大量高息债。
中海发债融资
2月6日,评级机构标普披露,中海近期正在进行一项债券融资行动。
标普称,中海本次欲发行的债券的条款与条件,与中海已发行的优先无担保美元债券一致。预计中海将把发债所筹资金用于偿还现有债务,或对现有债务进行再融资,并用作新项目和现有项目的融资,以及一般企业用途。
据知情人士表示,中海最近确实是在探讨再次进行债券融资的相关事宜,预计本周内可完成。
中海主席孔庆平此前宣布,公司2012年的销售指标、建设指标等都和2011年保持一致。
在资金方面,中海也正在积极筹集更多现金。
事实上,近期通过债券市场融资的并不是只有中海,还包括有新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、南丰等在内的香港房企。
中银国际地产分析师则表示,近段时间的确是很多香港房地产企业进行债券融资的好机会,但对于内房股而言,并没有那么容易。
其称,除了类似中海这样在国内处于领头为止的内房企,还能获得债券市场及投资者的认可,其他很多内房企目前并不具备进行发债融资的可能。
该分析师称:“如果内房企要发债,那么利息要怎么定?肯定得比2010年的时候还要高才行。”
而2010年的房企发债融资潮中,已经有企业的融资利息达到14.5%。
该人士甚至直言,不仅目前很难在债券市场获得新的融资,此前的债务极有可能加剧今年房企的资金压力。
4000亿高息债
2010年前后,几乎所有的内房企都在香港发行了高息债,其中包括碧桂园、雅居乐、龙湖等大型企业,也包括佳兆业、合生创展、盛高置地、宝龙等中小型上市房企。
更有投行人士对观点地产新媒体表示,虽并未经过详细核算,但债券市场及银行业内大多数人都估算得出,今年将有约4000亿元人民币的高息债将陆续到期,需要房地产企业赎回。
换而言之,这些上市房企从现在起将需要准备4000亿元的资金,以用作债券赎回。
但另一方面,业内人士对今年市场预计都偏向保守,即便是中海也表示,今年市场将继续严峻,大家都会面临巨大的挑战。
按照中银国际地产分析师的预计,今年的销售将比2011年更加困难,尤其是今年的政策没有放松,市场上供大于求的局面将进一步加深,再加上购买人群的观望态度可能会更加明显,这将使得开发商的销售更加困难。
该人士称,按照房地产行业普遍的工程规律推算,大部分今年入市的项目都是2010年开工,那个时候中国楼市处于较好的状态,开发商都加大了开工量,因此今年一定会有大量货源入市,造成供求关系的极度不平衡。
上述人士续称,中银国际此前曾经预期,2012年内地楼市销量将下降10%-15%,均价将下降10%-15%,一线城市的均价降幅更是可达20%以上。
因此,在需要拨备大量资金应对年度即将到期高息债的同时,大部分房企都将出现销售迟缓,或因降价促销盈利降低的状态。
中银国际分析师称,内房企的资金链条将极度紧绷,虽然上市房企的资金链目前还不可能断裂,但压力的确巨大。
该人士称,对于即将到期的4000亿元债券压力,房企也可以采取其他方式,但都不是解决的最好办法。
“可以发新债来还旧债,但现在发债的利息将会比2010年更高,不是每个企业都能承受;或者也可以跟投资者商谈,在取得同意之后延期赎回,但这无疑就暴露了现金短缺的状况,会动摇投资者的信心。”上述人士称。
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