万达商业地产模式剖析 IPO未获实质进展

万达商业地产模式剖析 IPO未获实质进展 http://www.redsh.com 2012-02-22 红商网发布稿件

　　此外“以售养租”亦是支撑其迅速发展的资金核心。通过过出售物业和租金收入,万达实现了自身的快速铺网。据悉，除个别城市其持有的物业比例达到40%外，其余基本在25%-30%左右。

　　除了订单式商业地产，快进快出也是王健林的制胜法宝。“万达的商业模式就是快买快干快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。” 王健林毫不讳言。

　　从南京建邺万达广场的一年工期，到广州白云万达广场的11个月工期，再到武汉的8个月工期。这些商业地产的工期是对王健林的“快买快干快竣工”的最好诠释。而2011年开业的武汉万达工程的工期更堪称是奇迹——仅用了8个月时间。

　　王健林认为，万达必须不断扩大自身规模，抢占市场份额，才能获得下一步扩张需要的可供抵押贷款的物业资产和销售回款。 “万达必须再快一点。快是战略问题，必须要快。现在是最后的机会，可以做大市场份额，积累经验，可以赢得未来的市场空间和话语权。”

　　下一个凯德置地？

　　“所有人都想学习万达，但似乎没有成功的效仿者。”这是业内人士对一路奔跑的万达的评价。而王健林本人也曾在公司的内部会议上表示，“一个朋友跟我讲，前几年看万达，是‘望其项背’，万达在前面跑，后面的人还能看到后脑勺；现在是望尘莫及，只看见一溜烟，看不到人。”

　　今年年初，王健林在公司年会上透露，万达集团2011年总收入1051亿元，同比增长43%。王健林称，这是万达创立24年历史上，首次年收入迈进千亿大关，这标志着万达进入新的发展阶段。其中商业地产实现销售收入953亿元，同比增长了38.9%。在此之前，万达商业地产2010年的销售额是686亿元，同比增长139%。2009商业地产的销售额为311亿元，同比涨幅达55.5%。

　　王健林似乎并不满足现状，据说在今年的年会上给万达旗下所有分公司都提出了更高的要求，即2012年资产总额达到2300亿元、总收入超过1160亿元、净利润超过100亿元。

　　在此目标之下，2012年，万达将新开业19个项目。而2012年万达商业地产将有100个已动工或已运营的万达中心。在北京，万达广场未来将增加到10个。

　　用如此速度一路狂奔的万达商业地产能否赶上商业地产领头羊凯德置地，自然也成为众多业内人士关心的问题。

　　资料显示，凯德置地在中国的布局是一、二、三线城市全面开花。而据凯德商用中国总裁骆伟汉介绍，公司目前在中国35个大中城市拥有并管理着总物值超过530亿元人民币的55个商业地产项目，总建筑面积超过490万平方米。目前，凯德商用在中国内地的资产值目前约占公司总资产组合的42%。

　　对于目前万达商业地产和凯德置地发展模式的区别，陈建明分析指出，主要在于凯德置地是对商业物业完全持有，而万达则是以租养售，“万达这种做法也是不得已而为之，是为了解决发展资金而本土化的一种操作手段。凯德置地在新加坡的母公司嘉德置地早已上市，嘉德基金模式不仅改善了嘉德自身的财务状况，长期以来也非常获得资本市场投资人的认同。”

　　陈建明还在其微博上表示，具有强大资本背景的新加坡嘉德置地，由于不做物业产权销售，

　　而是对旗下多个购物中心形成资产包打包上市，确保了项目良好的品质和产权的统一性，堪称是大资本商业地产实践的典范，

　　因此对于万达的盈利模式，有分析人士就认为存在短板：即盈利主要靠公寓和住宅的销售，而租金对整个业绩的贡献比例较低。此外，万达商业地产项目多处于城市副中心，很多世界顶尖品牌不可能跟进，通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低。

　　数据显示，2011年万达商业地产公司收入953亿元，而该公司不动产租金收入为34.6亿元。

　　“一般来说，商业地产都需要有培育期，万达广场新开业项目前几年的租金收入偏低，甚至会给商户提供有一定期限的免租，其实也是很正常的。”陈建明评价说。

　　院线先于商业地产上市？

　　近日证监会有关部门负责人也证实说，房地产企业融资确实没有重新开闸。这位负责人同时表示，公布所有在审IPO企业名单，意在提高市场透明度，其中包括三家房地产企业，与房地产企业融资申请重新开闸没有关系。这三家企业IPO申请都是在房地产调控措施出台前上报的，目前这些企业的IPO申请审核处于暂停状态。

　　不过从此次公布的名单来看，万达除了商业地产计划上市，集团旗下的院线业务也在争取A股上市机会。

　　“按照目前的情况来看，万达的院线业务极有可能会先于商业地产上市，因为目前文化产业是国家极力扶持的产业。”陈建明表示。

　　不论政策何时放闸，可以肯定的是，上市仍将是万达商业地产的主要发展目标之一，因此未来上市以后，万达的商业地产模式是否会发生转向，对此一位网友就在其微博上发出了疑问。陈建明分析认为，如果成功上市，今后万达商业地产也极有可能会像凯德置地那样，从销售物业主导转化为持有物业主导。

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