富力：2011年最受商业地产所累的负翁

富力：2011年最受商业地产所累的负翁 http://www.redsh.com 2012-02-17 红商网发布稿件

　　红商网讯：2010年的“负债大户”富力地产，在2011年持续的调控影响下，率先降低年度销售目标，并举起降价大旗，以突围迷局。但由于热衷商业地产扩张，资金承压较大，富力地产尚未摆脱负债率居高不下的窘境，基于此，被评为“2011年最受商业地产所累的负翁”。

　　仍是负债大户

　　2011年全年协议销售额为300.4亿元，未能达经调整后320亿元目标，销售总面积约226.38万平方米，当中包括联营项目权益销售约15.1亿元，涉销售面积约7.59万平方米。未来，其销售压力依然较大。

　　对于富力而言，压力不仅来自于销售，更来自于其庞大的商业地产，这个吸金黑洞，让众多房企尝到了苦头，富力地产亦不例外。

　　将时间镜头拉长至2005年。是年，在香港上市之后，富力地产展开了新一轮急速扩张。2006年大举拿下21宗土地；2007年，在正值土地高烧期，富力地产却一路高歌猛进，一举拿下20宗土地，其中不乏高价“地王”。

　　激进的发展策略，令富力净负债权益比率持续大幅攀升。2005年上市之初仅为20.5%，2006年上升至71.5%，2007年底高达139.5%，仅仅三年的时间。

　　2008年，在全球金融风暴和房地产行业调整夹击下，富力被迫开始调整策略，但销售情况不如人意，年末净负债比率仍高达123.8%。进入2009年，在政府伸手救市的大背景下，富力地产加快了项目推出、减少购地支出、放缓商业地产发展，并趁机重组了90亿元的债务，但年末净负债率仍高达98%。

　　有所好转，但依然疯狂圈地令负债再增。2010年11月，富力在20天的时间内，在北京、上海、太原等地拿下三幅大型商住地块。而在2010年上半年，富力也啃了两个巨无霸项目，其中之一是天津津南300万平方米建筑面积的地块，另外一个是与世茂合作的惠州95万平方米的龙门项目，总投资预计高达400亿元。

　　2011年以来，受严厉调控影响，在拿地上以放慢了脚步，其负债率依然维持在89%的高位。

　　受累商业地产

　　实际上，与万科、保利地产等快速滚动开发型企业不同，富力地产重点发展商业地产和中高端住宅项目，资金占用情况严重，负债率也因此一直居高不下。但种种迹象显示，富力地产并不愿意将手中的商业地产项目廉价出售。目前其商业地产项目主要集中在广州、北京及天津三地。

　　富力地产曾为旗下商业地产做多方面的规划，例如打包REITs上市等等。但尴尬是，富力地产旗下商业项目当前均未成熟，套现尚待时日。2010年年初，李思廉公开称，希望在年内将其负债率降至80%，但在快速扩张带来的资金饥渴和商业地产尚未成熟之际，要实现这一目标，恐怕还需要时间。

　　不仅受制于尚未成熟的商业地产，作为“华南五虎”之一的富力，已被后起之秀的恒大地产、碧桂园远远甩在了后边。此外，在净利润上，富力亦不敌恒大、碧桂园及雅居乐。

　　撑过这段高扩张高负债期，如果能回归稳健的财务策略，富力凭借大量持有物业和土地储备在同行中仍会是佼佼者。

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