阳光100商业地产占比30% 到二三线做综合体

阳光100商业地产占比30% 到二三线做综合体 http://www.redsh.com 2012-02-12 红商网发布稿件

　　红商网讯：经济观察报：日前《人民日报》刊出《中国有条件避免房地产市场硬着陆》的评论，建议以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式，并降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。如何看待上述说法？

　　范小冲（阳光100常务副总裁）：调控也是需要边调边控的，是动态的。现在国内外形势变化，房价得以遏制，调控的目标已经实现，所以微调也是有可能的。保障房方面，政府住宅体系长期缺失，大跃进式的恶补，调动起来需要很大的力量，但其实不是一个建设、开工就够了，整个建设、分配、管理体系要在这么短时间内搭建，资金上也没有保障。保障房是一个系统工程，如果只盯着量，水分太多，是不可持续的。就像当年四万亿救市，不能花错了地方。

　　经济观察报：限购导致房企普遍面临较大存货压力，贵司状况如何？将采取什么样的措施应对？

　　范小冲：各家公司的存货都很大。按照正常市场预期，购地、生产，周期很长，投资很大，要提前很长时间安排，停不下来。现在行政改变了供需关系，变成了有效购买不足。2012年上半年库存都会很大。现在的情况是量价齐跌，库存压力就等于资金放在那里，会导致现金流紧张。

　　我们的办法就是调整新一年的计划，根据库存出新的供应计划。采用不同的方式，有的就出新产品，有的就是重点做商业，在一定区域做布局，在一些好卖的地方加速资金回流。

　　经济观察报：目前渣打银行等机构认为，2012年准备金将分批次放开。房地产融资状况在2012年将会怎样？

　　范小冲：调控方向过去是抗通胀，现在国际形势不好，恶性通胀压力不太具备，保增长要有资金支撑。（现在）现金稀缺，中小企业面临资金压力。放松是必然，也是第一选择。存准率很高，还有操纵的空间。现在房地产企业资金少，第一会限制发展，第二是经营性现金流会受到影响。

　　经济观察报：贵司在2012年如何安排资金？

　　范小冲：我们会要求每一个项目经营性现金流都是正的。大家都会有些办法，譬如靠大规模消化（库存）；一些伙伴、一些股东看到机会，也会加大股本金，或者在项目层面投资；有的则是用信托、PE。现在地产公司有品牌能力，项目开发能力，还是有很多人跟进来的。因为现在很多行业也不赚钱。现在市场上是资金泛滥，M2是80多万亿，个人存款是40多万亿，是历史上钱最多的时候，但因为金融没放开，资金放在不同的地方，没有形成水系而已。

　　经济观察报：在产品线上，面对刚需，有何安排？

　　范小冲：刚需会受到保障房的巨大影响。保障房管理不行，溢出量很大。做保障房呢，政府在税、土地上有很大的优势，所以我们现在是什么房子都做，有各种产品类型，没有专门的小户型战略。

　　经济观察报：阳光100的商业地产有哪些打算？

　　范小冲：我们认为商业地产还没有结束，人口在不断进入城市，城市功能提升需要城市综合体。我们现在主要在二、三线城市做城市综合体，柳州有一个综合体，沈阳、重庆、无锡、潍坊、烟台、成都等地都有在做，现在有30%的比例是商业。

　　2012年我们重点就是提高商业公司效益，提高运营能力，这是一个系统工程，因为一般做商业，譬如酒店是20-30年都收不回投资的。通常连经营性盈利维持都（比较困难），所以一般都是通过物业评估在资金市场来实现盈利。