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红商网讯：一家开发商在金蝉脱壳的过程中，将一众地产大佬都卷入博弈；上海外滩“地王”易主大戏，就像一场逆向推理的侦探小说，随着情节的展开，令观众慢慢看出前期一连串交易的轮廓。
从解决土地出让款项的资金腾挪，直至股权主导权的争执突显，外滩8-1地块的操作过程始终充满变数。随着这出“地王”纷争大戏的渐入高潮，神秘“第三方”万达终于现身。
为万达“量身定制”
2011年年底，原本平淡的上海房地产市场被2枚“重磅炸弹”连续引爆。先由SOHO中国宣布，以40亿元代价间接持有了外滩8-1地块50%股权；随即复星国际不甘示弱，称对这一收购持反对意见。在双方各执一词的“口水战”中，早已低调购得外滩8-1地块酒店权益的第三方，无意间被“捅”了出来。
根据SOHO中国的公告内容，外滩8-1地块占地面积约4.5472万平方米，总建筑面积为42.2825万平方米，规划用作办公、商业、金融及文化艺术用途。在地上可售建筑面积的26.9968万平方米之中，3万平方米的酒店面积以及6000平方米的地下配套用房权益，却已完成了出让。
第三方是谁？SOHO中国的公告并未透露。然而有知情人士告知《第一财经日报》，有关“第三方”来头同样不小，实际上是房地产业“大鳄”万达集团。早已被扰乱的这一滩浑水，再起波澜。
“万达的收购模式比较特别，类似于预售。”上述知情人士称。根据记者在上海官方网站“网上房地产”的查询结果，这一项目的确尚未获取预售许可证。
“这是在项目开发之初便已有约定，也可以说是为万达量身定制的。”知情人士称，万达已经支付了有关款项。
事实上，万达或许并不会是唯一以这种方式谈成合作的企业。外滩8-1地块最近的规划环评显示，这一项目将分为南北两部分，南区拟建2栋高达180米的写字楼，北区则为酒店、商场、办公、文化等。
“外滩8-1地块方面和我们商谈过写字楼的出让。”一家以资金实力著称的企业相关人士表示。据悉，卖方希望以整栋出让的形式达成交易，而建成之后的收购单价，大约为8万元/平方米。如果按照这一报价核算的话，19万平方米建筑面积的写字楼，预期将回笼资金152亿元。
究竟由谁主导
显而易见的是，无论应该归属于哪种出让模式，外滩8-1地块对于资金的渴求态度始终明显。2011年11月，为外滩8-1地块“量身”设立的合资公司 上海海之门房地产投资管理有限公司（下称“海之门”）组建完成。根据公开信息，参股海之门的各方企业之中，复星、证大、绿城与磐石投资分别拥有50%、35%、10%及5%权益。这一结果并未出乎业界意料。
“外滩8-1地块的内里牵涉很复杂。”早期曾与证大有过接触的投资业界人士表示。他口中所称的“复杂”是指外界始终未能参透的地块所属问题。2年之前，自证大当家人戴志康以92亿元代价摘得这一地块时，复星系的郭广昌便已被视作为背后的真正主导者。在随后项目公司上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司（下称“证大外滩”）的组建过程中，证大与复星始终“如影随形”。
根据上海市工商行政管理局提供的资料，注册资本为70亿元的证大外滩成立于2010年10月11日，其“法定代表人”仍然显示着证大房产前主席马成樑的名字，经营范围为“在黄浦区外滩国际金融服务中心8-1地块从事房地产项目的开发、建设、经营，物业管理，自有房产出租”。从表面上看，证大显然是外滩8-1地块的主导企业。不过事实并非如此简单。在证大房产于去年11月发布的公告中，关于外滩8-1地块的估值报告显示，根据颁布的上海市房地产权证规定，这一地块开发年限的起始时间被定为2010年11月25日。然而自2011年起，在这一项目的操盘过程中，证大的地位开始变得微妙起来。
“项目公司早就不归证大管辖了。”接近证大集团的一位知情人士告诉本报，这一情形亦被来自于其他渠道的信息所证实。上述投资业界人士表示，当年接触到外滩8-1地块相关信息时，主谈人员从属于证大方面。而2011年起的相关项目洽谈事宜，却转而由复星出面。外滩8-1地块出让款项最终厘清的2010年底，成为了证大与复星之间交接主导权的时间节点。
未来如何协调
时隔一年之后，SOHO中国加入了争战之列。
随着证大、绿城的相继退出，外滩8-1地块最终演变为复星与SOHO中国“平分天下”的格局，而万达的介入，却使得这一情形愈发复杂起来。
“在贯穿始终的合作或出让洽谈过程中，证大与复星均代表项目公司出现过，如果是证大与万达达成的交易，未来三方如何协调会是焦点所在；如果是复星与万达谈成的出让，那么至少在未来是否会出让物业的策略性问题上，郭广昌与潘石屹还算有一定的契合性。”业内人士对记者分析道。
对于这一关键性问题，涉及其间的各方始终未能给予明确回复。复星方面人士称“对这一点并不清楚”，证大方面则表示：“可以说是证大主导的交易，但亦与复星有过沟通。”不过未来三方如何协调，“真的不太好说”，证大相关人士称。
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