开发商投资 政府协调拆迁
红商网讯：“无论你信或不信，当重建完成之后，新大冲村的美好程度一定会超出大多数人的想象。”1月5日，华润置地有限公司董事总经理吴向东对本报记者说。
2011年12月20日，全国最大的旧改项目——深圳大冲村旧改正式动工，面积为68.5万平方米的改造项目被华润置地圈下。据了解，华润置地预计将为此投入超过200亿元。
与此前不同的是，大冲村旧改走出了一条开发商投资，政府协调拆迁的模式创新之路。
旧改模式创新
“为运作大冲村旧改项目，公司专门在深圳注册了华润置地(深圳)有限公司，法人代表为吴向东，注册资本金3.8亿港元。”华润置地内部人士透露。
根据整体规划，大冲村将建设一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼，一座五星级酒店，两座四星级酒店，一座18万平方米的超大型shoppingmall和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。
据了解，大冲村整体改造面积为68.5万平方米，项目总建筑面积为280万平方米，其中保障性住房为5.36万平方米，公共配套设施为6.45万平方米。
这个全国最大的旧城改造项目，其改造模式自然备受关注。
深圳市南山区驻大冲村工作组有关负责人向记者透露，项目采取政府、股份公司、开发商三方参与的模式来进行开发，由华润置地出资，南山区政府和代表大冲村的大冲实业股份公司负责协调村民拆迁事宜。
“虽然旧城改造一般是进行市场化运作，但是如果没有政府的介入，难免会出现诸多问题，比如补偿中涉及到的民族问题，涉及到的补偿问题等等。”该负责人表示，政府如何介入，介入到何种程度，都值得探讨和研究。
据了解，政府协调是大冲村旧改有别于深圳其他旧改项目的最大特色。目前深圳旧改一般采取股份公司主导或村民合作共建等模式。
上述负责人表示，政府协调的创新模式，是由大冲村旧改规模决定的，也与该项目的市政改造属性相关。
200亿元投资
吴向东对记者透露，该项目预计将投入200亿元的开发资金。
如此巨大的资金投入，即便对大型房企而言也是一个巨大的考验，更何况在资金回笼普遍放缓的楼市调控期。
大冲实业股份公司提供给记者的资料显示，大冲村共931户需补偿的实物面积达104万平方米，若按1.1万元/平方米的货币补偿方案，华润置地前期将要准备100多亿元的现金作为投资大冲村的成本。
除去拆迁补偿成本外，某上市公司负责人分析，华润置地的前期投入估计在10亿元左右。
不过，华润置地显然在资金投入方面做了充分的准备。
2011年，华润置地已进行多笔融资，包括发行债券和银行贷款。据不完全统计，华润置地在2011年的融资规模已逾200亿港元。这一规模超过内地和香港的所有上市房企。
去年12月13日，华润置地公布最新销售数据，2011年1～11月，其累计合约销售额为301亿元人民币，已超过全年300亿元的销售目标。
“虽然200亿元的总投资额看似非常有压力，旦实际上，分期投入并不会给华润置地以太多压力。另外，虽然项目的后期资金回笼期较长，但却非常可观。”上述上市公司负责人说。
按照规划，大冲村旧改项目未来的商业、办公面积为52万平方米。根据戴德梁行提供的租金参考数据，该商业出租收益的年租金收入能达到5.6亿元，而公寓和住宅也将会给华润置地带来利润贡献。
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