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商业项目售后返租入市 深圳万科再破百亿
http://www.redsh.com 2012-01-21 红商网 发布稿件

  红商网讯:继万科集团以唯一的千亿俱乐部成员蝉联行业销售冠军之后,深圳万科也再次以过百亿的成绩蝉联了深圳市销售榜头名。

  相关数据显示,深圳万科2011年全年销售金额103.1亿元。其中,深圳市共录得78.6亿元,而隶属于深圳公司的惠州双月湾、惠州万科城华府贡献12.5亿元,东莞棠樾则贡献12亿元。

  这是深圳万科连续第九年蝉联深圳市场份额第一名,也是第二次成为深圳销售过百亿元的地产公司。

  价格调整下的百亿

  2010年,深圳万科曾凭借9个项目实现销售面积57万平方米,销售金额100.3亿元,在深圳市场占有率为10.5%。

  去年,深圳万科再接再厉,凭借12个项目的销售再破百亿,在深圳市场的占有率达到了13%。

  对此,深圳万科相关人士表示,能取得较好的销售业绩,主要是由于公司的经营模式符合市场需求。万科一贯坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的经营原则,以“快速开发、快速销售”的经营模式,通过提高周转率来提升净资产收益率。

  不过,单就深圳市场而言,2011年深圳万科自身面临的压力其实非同一般。去年年初,深圳万科对外公布的销售目标是140亿元。

  而截至2011年8月,有关统计指出深圳万科仅实现50亿元左右的销售目标。这将意味着,在2011年最后的4个月,深圳万科要完成近百亿元的销售。

  深圳相关业内人士当时就曾提到,面对市场环境和实际销售情况,深圳万科可做的选择只有一个,那就是低价走货,抢夺有限的刚需市场。

  实际上,深圳万科在2011年下半年开始就已采取“万团大战”策略进行系列促销。

  2011年7月22日,深圳万科首次推出了“万团大战”。根据团购计划,客户可以通过申请会员卡,参与深圳旗下11大楼盘12月31日前所有房源的团购,若在项目开盘当天购买,更可享总价减5000元/套优惠。

  9月份,“万团大战”升级进入第二阶段,深圳万科在深圳共推出1万套房源入市,其总价优惠幅度已从7月份的5000元上升至1万元。

  11月份,深圳万科推出了第三季“万团大战”的促销活动。将位于深圳的两个项目公园里和清林径,各拿出50套房源,以93折优惠推出,每销售10套、折扣增加1%,购房者还有机会获得最低88折的优惠。

  踏入12月,为了冲刺年度销售目标,深圳万科在价格上同样作出了较大的让步。其推出的金色领域和金域缇香开盘均价分别为12000元/平方米和9400元/平方米,而这两个项目的销售价格远远低于市场预期。

  对于深圳项目的价格走势,万科的官方说法是,公司对这些项目采取了积极的定价策略,根据市场的实时情况,以购房者愿意接受的价格销售房屋,因此这些项目保持了理想的销售速度。

  相关业内人士对此则称,在市场不断萎缩的情况下,要想实现良好的销售业绩,降价依然是最好的方式。

  商业项目售后返祖

  在继续突破百亿销售后,除了价格调整,其商业项目方面也值得关注。

  2011年12月24日,深圳万科首个社区商业项目“万科红生活广场”在深圳举行了开业仪式,而该项目也是万科第一次采取售后统一返租的经营形式。

  所谓售后返租,就是开发商开发一个大的商业项目,为了更快、更好地销售出去,按层分割成一个个小的产权商铺,在销售的同时承诺,销售后可按较高的年回报率进行返租。开发商在返祖期间每年给与投资者一定的租金回报,而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。

  但这种形式在现实操作中,往往由于个别开发商的不严谨,会把产权商铺的优势消耗掉。业主也会面临回报率缩水、返租承诺无法保证等风险。

  相关业内人士就分析称,由于售后返租通常将大的物业分割成小块,单价较低,回报又比较诱人,因此很受一些中小投资者追捧。但是,随着返租进入高峰,售后返租模式的风险也逐渐显现出来。

  “建议中小业主最好不要通过售后返租方式购买商铺,如果购买,一定要购买那些实力强、信誉好的开发企业的。”

  深圳万科在其首个社区商业项目上采取这种经营形式,客观上讲也存在诸多疑问。对于如何保障业主的权益及防范相应的风险,深圳万科方面也没有更多表态。

  据现场了解,万科红生活广场主要以满足社区及临近片区日常居家所需,主打餐饮美食、儿童母婴、潮流家居、时尚服饰等四大业态,其租户入住率目前已超过90%。

  相关业内人士指出,尽管售后返租的经营形式存在一些风险,但相信作为标杆房企的万科还是有实力去化解这些风险的,他也应该有义务去保障业主的合法权益。

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来源:观点地产网   责编:寄瑶