全年销售133亿恒盛：资金链最难时期已过去

全年销售133亿恒盛：资金链最难时期已过去 http://www.redsh.com 2012-01-20 红商网发布稿件

　　2012年，公司可以通过加快销售，或是资本市场上的融资行为来解决资金链问题，从而改善债务结构和资本结构。

　　红商网讯：恒盛地产1月6日公布12月销售数据披露，2011年12月公司实现房地产销售额5.5亿元，销售面积5.9万平方米，环比均有所下降。

　　2011年全年，恒盛累计实现房地产销售额133.2亿元，销售面积156.5万平方米，同比分别增长5.1%及36.5%。

　　至此，恒盛达成2011年全年150亿年度目标的88.8%，与早前券商预测的相差无几。12月13日大和总研报告指出，预料恒盛全年预售额仅完成目标约90%。

　　销售压力

　　从相关数据来看，东北区域成为恒盛2011年全年贡献最大的区域。

　　公告披露，截至12月底，东北地区(哈尔滨、长春、沈阳及大连)为累计销售额最高及增长最快的区域，总额达42.7亿元，约为全年销售总额的1/3，同比增长103.1%。此外，该地区亦为累计销售面积增长最快的区域，总面积达70万平方米，同比增长133%。

　　不过，受到市场和气候的影响，进入11月之后，东北区域的贡献也出现了下滑。恒盛首席财务官姜永进早前在接受观点地产新媒体采访时表示，11月开始东北地区进入了冬季，因为气候原因，推盘节奏开始放慢，推盘力度非常小，加上市场本身也在观望，东北地区的贡献下滑。

　　对于2011年仅完成九成左右的销售目标，恒盛表示，该业绩已经算满意，且业绩比2010年同期还有略微的增长。

　　不过，姜永进亦指出，2011年下半年的销售环境比上半年更差，调控更严厉，特别是限购限贷。

　　“下半年买房者看到政府决心很大，对市场政府的期望还是很大，而且市场价格也有松动，所以下半年以后购房者观望情绪会更加浓厚。”

　　“当然，我们主观上还是希望做得更多，尽力去做。但还是要考虑市场环境因素，其实不仅是恒盛，很多开发商都受到影响。所以，我们现在对于达成比2010年还有略微增长的业绩，还是保持了一个合理的心态。”姜永进表示。

　　事实上，到达2011年底，各房企为了促进销售成交，纷纷举起降价大旗，恒盛也不例外，据介绍，恒盛的降价幅度达到10~15%。

　　但是，降价的成效也不全尽人意。姜永进指出，下半年价格调整的效果要比上半年要差。东北区域有的项目促销，销情还不错，但长三角部分项目即使降价，但销售量的反弹并不是很理想。

　　然而，早前大和指出，降价行动将损害恒盛2013年盈利，届时净利润率将由2011年的19.1%降至15.4%，纯利按年下跌6%。

　　对此，姜永进表示，降价之后毛利肯定有所下降，但恒盛是一个高毛利率的企业，这个空间还是有的。其次，10%的幅度下调，对毛利的影响不是特别大。

　　回购完成

　　与此同时，12月1日，恒盛尚海湾项目20亿回购计划终于完成。

　　2009年6月，上实与恒盛达成一系列协议，上实以20亿元的价格收购恒盛地产全资控股的上海尚海湾豪庭项目第2、8、9、10号四幢在建楼盘，出售面积合计为10.352万平方米。

　　完成交易后，上实控股授权委托恒盛地产全资附属公司上海鑫泰房地产发展有限公司对项目进行管理，并每年收取项目股权收益。2011年12月，上海鑫泰可仍按原价20亿元回购上述项目。

　　据其7月29日所刊发的公告，恒盛地产将安排提供境外替代机制，回购原出售给上实的项目。按照当初恒盛与上实签订的协议，恒盛应该以现金支付该笔20亿的款项。

　　据介绍，整个20亿中，有18.5亿人民币是用融资的方式，1.5亿则是现金。

　　姜永进指出，这个问题解决了，恒盛起码资金链最难的这一块就过去了。2012年，公司可以通过加快销售，或是资本市场上的融资行为来解决资金链问题，从而改善债务结构和资本结构。

　　事实上，恒盛的债务问题一直为业内关注，日前更有券商指出，恒盛偏高的短期负债将对其现金流造成压力。

　　姜永进承认，公司短债比较多，但由于2011年调控、欧洲债务危机等等，股权和债券窗口基本上都关闭了，没有机会来调整，希望2012年有机会把债务结构进一步改善。

　　同时，恒盛在现金支出方面亦相当审慎，2011下半年开始，就几乎没有任何拿地的动作。

　　最新公告披露，恒盛2011年12月份无新购土地。截至12月底，集团总土地储备为1960万平方米，可满足未来五至七年开发所需。

　　姜永进表示，2012年公司在新增土地方面也会比较谨慎。不过，“我相信作为一个手头上现金比较充裕的开发商，或者追求一个可持续增长的开发商，2012年是一个不错的买地时机。”

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