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红商网讯：2011年房地产行业遭遇市场寒冬，众多开发商纷纷转向商业地产。近期龙头房企中海整合商业地产后首次公布将商业地产分为写字楼、购物中心及星级酒店三大产品线，并以“中海广场”等甲级写字楼为主，而中海地产在北京国贸核心区的中海广场因为差异化的定位更是引人关注。
主攻餐饮找“蓝海”
新光天地、国贸商城、中国大饭店、嘉里中心饭店、京伦饭店……国贸商圈汇聚了各类高档公寓、酒店、商业，作为北京最为成熟的老牌高档商圈，新商业将如何突围？
12月28日记者来到中海广场，该项目位于东三环国贸核心区，南临长安街，东侧紧邻国贸中心和中期大厦，步行至国贸仅需5分钟。项目由两座甲级写字楼及北侧商业配楼、商业裙楼组成，总占地面积约1.9万平米，建筑面积为15.1万平米，其中商业配套面积为2.6万平米，目前写字楼基本已满租。
据北京中海地产有限公司商业管理部经理张存理介绍，中海广场是北京CBD商圈首个获得美国LEED“绿色建筑评估体系”金奖认证的绿色建筑，项目大堂面积近千平米，为举办各类商业推广活动提供了空间。
“目前商业部分出租率已有八成，项目整体定位是做写字楼的生活服务配套，”张存理表示主力业态为餐饮，其余商家有美容店、洗衣店、牙医、洗车服务、银行以及家居展示等。记者获悉，目前签约中海广场的商业客户有19家，其中13家为餐饮业，各类餐饮齐全。
张存理告诉记者，中海广场体量小，如做成百货类购物中心将直面国贸商城等多个“重量级”选手；而CBD区域内还鲜有以各类餐饮为主店的小型商业，中海广场选择以此突破，并配合相应的银行、汽车、美容等服务，瞄准商务白领作为消费主力。
记者了解到，国贸商场面积高达9万平米，2011年开业初期品牌入驻率就达到了90%。“国贸和新光天地的地段、定位优势使其一开业就很火，”戴德梁行商业地产服务董事张家鹏介绍，CBD区域高端零售市场竞争激烈，一般来说客户也偏好空间感更好、选择更多的“大而全”类购物中心。
小商业巧妙突围
戴德梁行商业地产服务董事张家鹏告诉记者，面积小的商业需要更加细分市场，比如产品上针对一个类别的配饰城、餐饮城等；或是针对一种特定人群，给予其最大供应提升专属性，如商业面积3万平米的东方银座针对年轻一族，定位运营都较成功。
业内人士表示，CBD区域是北京成熟的高端商圈代表，客群一直以高消费人群为主，购物百货也偏重高档消费和奢侈品，餐饮更多是作为商业的必配业态穿插在底商中，餐饮较多的写字楼是世纪财富中心和远洋光华，但面积也在几千平米，距离国贸商圈较远，而国贸附近虽有一些沿街小店，但面积较小、用餐环境不佳。
“国贸商圈整体上以餐饮为服务主体的写字楼商业配套很少见。”北京中海地产有限公司商业管理部经理张存理表示，中海广场各式的快餐、中高端餐饮人均消费从20-30元到400-500元不等，能满足普通白领、商务人士的用餐需求，运营一年以来吸引了不少国贸、中期大厦等写字楼的白领前来用餐，而受益于写字楼租金上涨，目前项目整体收益情况比预期要好。
“这是商业地产的一个尝试。”中海地产相关人士透露，集团未来将加大在商业地产的投入。目前除位于国贸的中海广场外，中海在北京运营的商业地产还有位于南二环陶然亭的中海地产广场，总建面为8.8万平米，以及车公庄附近的中海国际中心，总建面为16万平米，而中海地产在全国的商业地产项目面积已达260万平米。
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