首创置业：5年拟造15个芭蕾雨奥特莱斯

首创置业：5年拟造15个芭蕾雨奥特莱斯 http://www.redsh.com 2011-12-19 红商网发布稿件

　　红商网讯：在当下各大房企选择疯狂拿地的传统扩张之际，一直默默无声的首创置业开始了其另类扩张路线。日前，奥特莱斯(中国)有限公司主席林卓延宣布，奥特莱斯(中国)计划未来5年再投资600亿元，在中国内地所有直辖市及省会打造15个芭蕾雨项目；未来10年再投资800亿元，打造30家奥特莱斯风情小镇及度假购物村。

　　在国外，地产模式多元，并且发展均已非常成熟，在周围形成了很多的小城镇。首创集团借鉴美国“新城市主义”的主张，联手中国基建等公司成立奥特莱斯(中国)有限公司，在全国打造奥特莱斯商业集群——芭蕾雨，率先上马的 “芭蕾雨” 项目已在北京房山、广东佛山、浙江湖州筹建。

　　积极谋求转型之路

　　芭蕾雨项目未建之初，首创最先面对一个尴尬的事实：在住宅市场风生水起，却两度在商业地产领域铩羽而归，例如第五大道和巨库这两个失败的案例。

　　“巨库”曾于2003年在北京掀起了“首个体验式卖场”的风潮。而随后运营过程中，商户争先恐后退租，在众多小业主的投诉压力下，首创集团作出了愿意“原价回购商铺”的承诺，支付代价超过3亿元。“巨库”成了首创心头的巨痛。

　　而首创的另一个商业地产项目第五大道，虽然地处亚奥核心商圈，却一直面临经营惨淡的局面。2010年5月，第五大道商户成立了一个“商家联谊会”，用集体诉求、停业维权的方式向首创提出免租期延长半年的要求，并表示未达成协议之前商户集体停业。

　　而对于首创的奥特莱斯项目，有业内人士表示，其更像万达模式的翻版——依靠商业地产低价拿地，从而拉升住宅价格，依靠出售住宅和部分散铺快速回笼资金。业内人士戏称，这是典型的奥特莱斯的帽子，万达广场的芯。境外奥特莱斯大多未配建高比例的住宅项目，对此，首创置业董事长刘晓光表示，“我们在寻求一条差异化发展的新型开发模式，即走地产与产业相结合的住宅产业综合体。”奥特莱斯芭蕾雨项目2012年后每年将为公司提供超过30亿元人民币的收入，其中包括商业运营收入。

　　据悉，2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元。奥特莱斯(中国)有限公司董事局主席林卓延认为：奥特莱斯近年打造的“芭蕾雨”项目不但起到引领消费的作用，而且形成了新的城市中心，将城市重新分出一块，在城市的郊区形成新的“城”，转移老城人口，缓解老城的压力，协调区域经济的发展。

　　探索全新商业模式

　　由于看好该产业模式未来的增长，首创置业更确定了以该模式为新一轮战略转型的核心内容。

　　刘晓光透露，未来3年内，首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心，"五个店未来投资将近300多亿，最大的店将投资100多亿。"在未来5至10年内，此种类型店面数量将增至30家。

　　由于首创置业本身就持有奥特莱斯中国一定的股权，因此在此类项目的股权持有上，首创置业占据主体地位。

　　"目前的股权架构上并没有预留私募的空间。"刘晓光透露，现阶段首创置业再投资并不需要增资扩股，该公司账上有60～70亿的现金，而且还有200～300亿的授信额度。

　　不过，随着规模扩大所产生的资金需求，刘晓光并不否认未来将寻求资本市场帮助的可能。

　　首创置业与阳光股份(000608.sz)同属于一个控股公司北京首创集团，业内也有猜测，后者是否会让阳光股份也参与此类项目的建设。

　　不过，从刘晓光的表态来看，此类项目与阳光股份的商场模式完全不同，未来存有首创置业将该类项目单独上市的可能性。

　　"我们一方面是在形态上建好，另一方面，在资本上也要有一些动作。"刘晓光表示，如果一个店有几个亿的商业利润，那么10个店支撑一个上市公司是没有问题的。他透露，基于此类项目的发展潜力，首创置业已经在这方面有所考虑。

　　融资推进商业升级

　　首创置业董事长刘晓光透露，除住宅项目继续加大销售回款外，预计从2012年开始，公司奥特莱斯芭蕾雨项目将开始为公司提供现金流。预计奥特莱斯芭蕾雨项目每年将为公司提供超过30亿元人民币的收入，其中包括商业运营收入。2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元，在总营收中的占比将达三成以上。

　　刘晓光透露，目前首创置业手持现金60亿-70亿，银行授信总额约300亿未动，还可以拓展信托等多种融资渠道。首创置业将积极打通多元融资渠道，推进商业地产进一步升级，构建品牌化运营的综合服务体系。同时注重并购、谨慎投资，向产业＋地产转型。

　　早在09年，首创置业的业务模式就调整为以中高档住宅开发为主、开发并持有优质商业地产为辅，并进行产品标准化复制，以降低开发成本，并组合非住宅优质物业，提升产品价值。首创置业总裁唐军曾表示看好商业地产发展方向和增值空间，通过住宅和商业有机结合，住宅实现快速周转、现金回收，而商业则通过持有，保证将来稳定增值。

　　而对于央行三年来首次下调存款准备金率，刘晓光认为有利于降低市场过高的融资成本和房地产及其他关联产业的发展，但目前还不能由此判断中央会放松对房地产的调控力度。