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奥特莱斯:借“芭蕾雨”打造城市新中心
http://www.redsh.com 2011-12-07 红商网 发布稿件

  红商网讯:47%。这是中国目前的城市化率。对比全球其他国家,中国是30年来城市化增速最快的国家。然而,细数高速发展下的城市化进程中,却悄然存在着过度“房产化”、城市定位“雷同化”及农民无法转成市民的“浅层化”的隐患。在这种隐患下,许多新兴城市变成“睡城”、“空城”。

  在这种尴尬局面下,如何有效地推进城市化?成了众多业内人士思考的问题。

  明年年中,一批被命名为“芭蕾雨”的新兴奥特莱斯项目即将开门纳客,这种全新的商业业态在吸收了国外标准奥特莱斯的精华后,再结合中国各地的资源特色,打造出一个依靠奥特莱斯为发展引擎,融居住、休闲、会议会展等多功能为一体的新城市中心。

  业内人士估计,项目一旦成功运作,每个“新城市中心”将能吸纳近10万人就业,可以快速提升现代服务业的水平,拉动当地区域经济的发展。

  正将这一新业态引进中国的奥特莱斯(中国)有限公司董事会主席、CEO林卓延说,无论是个人财富还是企业财富,都是来自于社会,都需要在一个特定的阶段,将这些财富归还给社会。

  而打造芭蕾雨项目,正式要用一种特殊的方式,为中国合理地推进城市化“添砖加瓦”,而其也是奥特莱斯(中国)践行企业社会责任的特殊方式。

  各有特色的 “芭蕾雨”

  对于崇尚时尚的消费人群来说,奥特莱斯业态早已不陌生。

  如今,这种新兴业态正在风靡全球。到目前为止,真正意义上的奥特莱斯业态在全球已超过500家,而在中国各地,也早已掀起了开发奥特莱斯的热潮。

  “我们目前打造的泛奥特莱斯项目被称为芭蕾雨。” 林卓延告诉《第一财经日报》,芭蕾雨采用“3+X”的全新功能模型,即奥特莱斯是项目的拉动引擎,在项目中的占比达到20%左右。在现代服务商业群功能中,则将包括大型购物中心、专业主题卖场、特色商业街、酒店与会展、文化娱乐设施、公共配套设施等。而生态休闲住宅方面,现代综合商业群与低密度住宅和国际化的高端公寓相融合。最特别的“X”则是奥特莱斯(中国)的一大创举,“即与项目所在地方的区域特色产业资源结合起来,在建筑形态、业态组合和品牌组合方面,契合当地消费人群的特色,进行独特的组合,这样打造出来的芭蕾雨就像高尔夫球场一样,每个项目都有自己的特性。”

  林卓延进一步解释,与国内其他传统奥特莱斯项目不同,芭蕾雨完全采用欧美各国的缔造标准,但又不仅仅是这些模式的翻版。

  即在业态组合方面,南方的项目偏重于引入适合南方气候的品牌;佛山有温泉,可以结合温泉加入温泉元素;辽宁有滑雪场,则可以结合滑雪方面的产品和休闲功能做文章;海南项目则结合海滨特色进行组合,这种错落有致的布局,就是为了让顾客群逛了北方的奥特莱斯后,还想去南方的奥特莱斯,以形成芭蕾雨品牌的知名度。

  在芭蕾雨的运营规划中,将引进300个以上国际品牌,其中,世界一线品牌将达到40%。而卖场将采用低廉的场租运营费用,加上去除占成本90%的新产品设计费用和营销费用后,在各卖场销售的产品价格将低至3~5折。在货源方面,所售商品50%以上是直接进口,且大都是针对过季流行产品的二次生产,而非单一的尾货处理,且所售商品均通过厂家直接供货,保证货源,以减少流通环节,降低成本。

  “多功能的定位,估计每个项目每年可吸引2亿~3亿人次的消费者,可创造营业额达数千亿元。”林卓延分析,其将大幅拉动当地的税收。

  城市新中心

  除了对税收的贡献外,芭蕾雨还有可能缔造出一个新城市,成为中国城市化进程中的一个创新型的“推手”。

  “芭蕾雨的选址有四大模型,”林卓延说,包括布局大城市周边、经济发达的城市群之间、旅游资源丰富的城市和产业园区周边。其中,依附于大城市的项目可伴随城市郊区化发展的加速,中心城功能逐步外迁,把以奥特莱斯为引领的各种商业和服务业资源分配到大城市周边,吸引大城市人群,完善大城市边缘区域商业和服务业架构,促进大城市核心区与边缘区的商业和服务业均衡发展。而经济发达的城市群之间的项目,则可依靠捷运系统和城市快速连结,以奥特莱斯为引擎,吸引区域各城市人口聚集,创建区域商业和服务业架构,提升区域商业服务业水平。在旅游资源丰富的项目,则可改善旅游景区的配套商业和服务业水平不高的尴尬,让奥特莱斯结合旅游与旅游景区资源形成吸引人群的双核效应,重建当地商业和服务业的架构。产业园区周边的项目,则通过完善商业配套的功能,留住园区人口,还能吸引城市中心人口聚集,使产业园区在产业、商业和服务业、居住之间形成有机的互动,使得产业新城快速发展转变成具有工作、居住、生活的完善新城。

  “目前,中国城市的架构依然是超大型规模城市多,小城市少,而规模在百万人口的城市十分少。”林卓延表示,芭蕾雨项目规模大、综合功能强,对人口的吸附力很大,预计每个项目至少能容纳20万人口工作和生活,“芭蕾雨项目中的住宅项目普遍比周边项目价格低,对有住房需求的刚需人群吸引力很大,因此,其除了能吸引城市人口转移外,还能安顿准备进城的农村人口,改善人居环境,打破城乡二元结构,推进中国城市化进程。而通过商业集群效应,芭蕾雨有助于形成集多元业态于一体的强大产业链条,提升现代服务业水平,促进产业升级,在促进城市经济、产业升级、税收就业等多方面均带来强大的推动力,拉动区域经济快速发展。

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来源:第一财经日报  陈红霞 责编:寄瑶