奥特莱斯：借“芭蕾雨”打造城市新中心

奥特莱斯：借“芭蕾雨”打造城市新中心 http://www.redsh.com 2011-12-07 红商网发布稿件

　　红商网讯：47%。这是中国目前的城市化率。对比全球其他国家，中国是30年来城市化增速最快的国家。然而，细数高速发展下的城市化进程中，却悄然存在着过度“房产化”、城市定位“雷同化”及农民无法转成市民的“浅层化”的隐患。在这种隐患下，许多新兴城市变成“睡城”、“空城”。

　　在这种尴尬局面下，如何有效地推进城市化？成了众多业内人士思考的问题。

　　明年年中，一批被命名为“芭蕾雨”的新兴奥特莱斯项目即将开门纳客，这种全新的商业业态在吸收了国外标准奥特莱斯的精华后，再结合中国各地的资源特色，打造出一个依靠奥特莱斯为发展引擎，融居住、休闲、会议会展等多功能为一体的新城市中心。

　　业内人士估计，项目一旦成功运作，每个“新城市中心”将能吸纳近10万人就业，可以快速提升现代服务业的水平，拉动当地区域经济的发展。

　　正将这一新业态引进中国的奥特莱斯（中国）有限公司董事会主席、CEO林卓延说，无论是个人财富还是企业财富，都是来自于社会，都需要在一个特定的阶段，将这些财富归还给社会。

　　而打造芭蕾雨项目，正式要用一种特殊的方式，为中国合理地推进城市化“添砖加瓦”，而其也是奥特莱斯（中国）践行企业社会责任的特殊方式。

　　各有特色的 “芭蕾雨”

　　对于崇尚时尚的消费人群来说，奥特莱斯业态早已不陌生。

　　如今，这种新兴业态正在风靡全球。到目前为止，真正意义上的奥特莱斯业态在全球已超过500家，而在中国各地，也早已掀起了开发奥特莱斯的热潮。

　　“我们目前打造的泛奥特莱斯项目被称为芭蕾雨。” 林卓延告诉《第一财经日报》，芭蕾雨采用“3+X”的全新功能模型，即奥特莱斯是项目的拉动引擎，在项目中的占比达到20%左右。在现代服务商业群功能中，则将包括大型购物中心、专业主题卖场、特色商业街、酒店与会展、文化娱乐设施、公共配套设施等。而生态休闲住宅方面，现代综合商业群与低密度住宅和国际化的高端公寓相融合。最特别的“X”则是奥特莱斯（中国）的一大创举，“即与项目所在地方的区域特色产业资源结合起来，在建筑形态、业态组合和品牌组合方面，契合当地消费人群的特色，进行独特的组合，这样打造出来的芭蕾雨就像高尔夫球场一样，每个项目都有自己的特性。”

　　林卓延进一步解释，与国内其他传统奥特莱斯项目不同，芭蕾雨完全采用欧美各国的缔造标准，但又不仅仅是这些模式的翻版。

　　即在业态组合方面，南方的项目偏重于引入适合南方气候的品牌；佛山有温泉，可以结合温泉加入温泉元素；辽宁有滑雪场，则可以结合滑雪方面的产品和休闲功能做文章；海南项目则结合海滨特色进行组合，这种错落有致的布局，就是为了让顾客群逛了北方的奥特莱斯后，还想去南方的奥特莱斯，以形成芭蕾雨品牌的知名度。

　　在芭蕾雨的运营规划中，将引进300个以上国际品牌，其中，世界一线品牌将达到40%。而卖场将采用低廉的场租运营费用，加上去除占成本90%的新产品设计费用和营销费用后，在各卖场销售的产品价格将低至3~5折。在货源方面，所售商品50%以上是直接进口，且大都是针对过季流行产品的二次生产，而非单一的尾货处理，且所售商品均通过厂家直接供货，保证货源，以减少流通环节，降低成本。

　　“多功能的定位，估计每个项目每年可吸引2亿~3亿人次的消费者，可创造营业额达数千亿元。”林卓延分析，其将大幅拉动当地的税收。

　　城市新中心

　　除了对税收的贡献外，芭蕾雨还有可能缔造出一个新城市，成为中国城市化进程中的一个创新型的“推手”。

　　“芭蕾雨的选址有四大模型，”林卓延说，包括布局大城市周边、经济发达的城市群之间、旅游资源丰富的城市和产业园区周边。其中，依附于大城市的项目可伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐步外迁，把以奥特莱斯为引领的各种商业和服务业资源分配到大城市周边，吸引大城市人群，完善大城市边缘区域商业和服务业架构，促进大城市核心区与边缘区的商业和服务业均衡发展。而经济发达的城市群之间的项目，则可依靠捷运系统和城市快速连结，以奥特莱斯为引擎，吸引区域各城市人口聚集，创建区域商业和服务业架构，提升区域商业服务业水平。在旅游资源丰富的项目，则可改善旅游景区的配套商业和服务业水平不高的尴尬，让奥特莱斯结合旅游与旅游景区资源形成吸引人群的双核效应，重建当地商业和服务业的架构。产业园区周边的项目，则通过完善商业配套的功能，留住园区人口，还能吸引城市中心人口聚集，使产业园区在产业、商业和服务业、居住之间形成有机的互动，使得产业新城快速发展转变成具有工作、居住、生活的完善新城。

　　“目前，中国城市的架构依然是超大型规模城市多，小城市少，而规模在百万人口的城市十分少。”林卓延表示，芭蕾雨项目规模大、综合功能强，对人口的吸附力很大，预计每个项目至少能容纳20万人口工作和生活，“芭蕾雨项目中的住宅项目普遍比周边项目价格低，对有住房需求的刚需人群吸引力很大，因此，其除了能吸引城市人口转移外，还能安顿准备进城的农村人口，改善人居环境，打破城乡二元结构，推进中国城市化进程。而通过商业集群效应，芭蕾雨有助于形成集多元业态于一体的强大产业链条，提升现代服务业水平，促进产业升级，在促进城市经济、产业升级、税收就业等多方面均带来强大的推动力，拉动区域经济快速发展。