越秀地产现金流负22.36亿港元欲抛售物业

越秀地产现金流负22.36亿港元欲抛售物业 http://www.redsh.com 2011-12-05 红商网发布稿件

　　为此，卷入5000亩土地圈地风波的越秀地产，不得不搁浅“越秀新城”计划。这不过是越秀地产的拿地故事之一。

　　尤其是自2009年起加速圈地，越秀地产的土地储备以几何级倍数增长，开发量可想而知。根据2008年年报，截至2008年年末，越秀地产的土地储备仅为354万平方米，除了一幅香港地块，其余的都在广州。

　　3年后，越秀地产的土地储备一跃攀升至1087万平方米。

　　10月26日，越秀地产发布公告称，已透过越秀地产拥有100%权益的附属公司以公开挂牌方式，购入杭州市临安的3幅土地，总价为3.96亿元，收购价为2100元/平方米，是为“临安地块”第二期。此前的2010年12月7日，越秀地产以5.89亿元购得浙江临安5幅地块。

　　2011年9月5日，越秀地产斥资14.1亿元购入广州市萝岗区科学城(7.07,-0.43,-5.73%)的一幅土地，收购价为人民币6308元/平方米。3月22日，越秀地产斥资21.5亿元购入辽宁省沈阳市东陵区南塔街的一幅土地，收购价为4085元/平方米。1月3日，越秀地产购入武汉市硚口区硚口路的一幅土地，斥资28.2亿元，收购价为人民币28.2亿元，地价为5486元/平方米。

　　截至11月28日，越秀地产已斥资67.76亿元购置土地，远远超过预期。尤其值得注意的是，所收购4幅地块的均价已达4494.75元/平方米，远远高于2010年所收购土地的2707元/平方米。

　　“在目前的政策环境下，高价地使开发商处于比较被动的地位。”国信证券分析师方焱对时代周报记者如是表示。

　　更让人诟病的是，近两年来，越秀地产在异地的销售额寥寥无几：江门星汇名庭、烟台星汇凤凰及沈阳越秀岄湖郡1-10月的销售合同分别为3600万元、2500万元和1100万元，销售贡献不过3%。与此前越秀地产计划的“今年异地销售贡献率是10%-20%之间”，相差甚远。

　　前10月股价缩水四成

　　越秀地产副总经理朱晨日前表示，旗下“广州国际金融中心”(IFC)，现时整体出租率75%，写字楼部分出租率已达50%，料年底可逾60%；写字楼现时每月每平方米租金逾200元人民币(下同)，若写字楼总楼面17.4万平方米全数租出，年租金收入可逾4亿元。

　　即使在这样的利好信息下，却难掩越秀地产股价大幅下滑的颓势。今年前10月，越秀地产股价缩水4成。

　　更让人费解的是，就在大批开发商迫于住宅市场频遭调控高压，转战商业地产之际，越秀地产却是背道而驰。

　　截至目前，越秀地产现时总收益中来自物业开发及商业物业的比例各占50%。然而，越秀地产董事长陆志峰于3月21日的年度业绩会上就表示：“希望2015年前商业物业的收益占总销售比重由现时50%降至约20%。”

　　越秀地产相关人士对时代周报记者表示：“未来我们的主要工作是，培育数量不是很多，却是核心优质的投资物业。在过去3年，我们出售20多亿元的非核心投资物业。这是根据我们公司的特点来出售的。我们的投资物业分布在广州各个地方，比较零散而且回报不是特别高，所以我们将它定义为非核心投资物业。”

　　虽然美名为通过出售“低效和零星”的物业来回笼资金，可实际上是越秀地产因为资金链紧张而不得已为之的事情。

　　截至11月28日，越秀地产已斥资67.76亿元购置土地。2010年，越秀地产则新增了346万平方米的土地储备，全年斥资近93亿元。2009年，越秀地产新增建筑面积为138万平方米，全年斥资近50亿元。即便如此，根据越秀地产计划，2011年资本开支125亿元，当中预留60亿元增购土储，余下65亿元则为工程支出。

　　即使在大股东越秀集团的支持下，连续3年，在土储上的投入已经高达210亿元，再加上庞大的工程支出款，无疑将使越秀地产的资金链日趋紧张。

　　此前，为了缓解资金紧张的局面，6月29日，越秀地产与银行订立了一份10亿港元的无抵押3年期贷款融资协议；6月16日，已与一间银行订立一份融资函件，获得最高达5亿港元之无抵押3年期贷款融资；5月26日和4月1日又分别获得总额为8亿港元的无抵押有期贷款融资签订协议和最高达4亿港元的无抵押3年期贷款融资。4次融资贷款，仅融资27亿港元。

　　这对于庞大资金渴求的越秀地产来说，无异于杯水车薪。从其半年报可以看出，越秀地产的资金已经是捉襟见肘。截至6月30日，越秀地产经营活动之现金流入净额却为-22.36亿港元，投资活动之现金流入净额为-9.78亿港元。

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