|
红商网讯：一石激起千层浪，一份追加股权质押的公告让宝龙地产的资金链成为市场瞩目的焦点。
11月21日，针对国内媒体对宝龙地产控股有限公司折价抵押股权的报道，宝龙地产执行总裁许华芳表示公司既未贱卖资产，也无还款压力，许氏家族动用自己的资源支持上市公司是对企业有信心的表现。
素有“小万达”之称的宝龙地产上市以来扩张迅猛，但调控形势下地产市场的急剧降温，对建立在以售养租、快产快销以及扩大杠杆基础上的“宝龙模式”提出了严峻挑战，今年的百亿销售目标基本无望。
少帅许华芳能否成功带领宝龙地产走出困局?
财务风险
争议的焦点源于今年9月8日，宝龙地产向中国人寿信托发行了10亿港元2014年到期的优先票据，年利率为13.8%，并由董事局主席许健康提供其所持上市公司19.66%的股份作为抵押品。
而到了11月15日，宝龙地产再次公告称，公司又向票据持有人代理方香港上海汇丰有限公司追加质押了10.58%的上市公司股份，至此，许氏家族已经将持有的宝龙地产30.24%股份抵押出去。
根据宝龙地产的股价计算，上述质押股权目前对应的市值大概在12.3亿港元左右，获得的实际资金规模是9.95亿港元，质押率(融资额/质押股票市值)达到了80.9%。
“这个质押融资比率并不低，国内很多上市公司的质押率甚至不高于50%，即使是一些蓝筹公司也未必能达到这么高。”一位信托人士告诉记者。
尽管如此，但追加质押股权本身也引起了市场的疑虑，因为这在一定程度上意味着票据购买者对宝龙地产偿债的信心不足。加上一年内两次发票据融资以及本次融资13.8%的高成本，不禁让人质疑宝龙地产的资金链是否吃紧。
“我们的经营一向稳健，并没有任何财务和还款方面的压力。”许华芳对此表示。
但事实是否如此?宝龙地产中报显示，由于大举扩张和借债，公司净负债率已由年初的20%增加到目前的46%。公司上半年的经营性现金流为-20.02亿元，短期借贷加上一年内到期的非流动负债达到23亿元，全年还有未付土地款23亿元，而账面现金及等价物仅有13亿元，这一数字在年初还有27亿元。
模式拷问
宝龙地产的模式与万达集团相似，都是以城市综合体为主，并通过前期约40%体量的住宅和非核心商铺的出售迅速回流资金，以支撑和平衡商业部分的经营。但随着商业地产的逐渐成熟，宝龙地产近年开始谋求加大自持商业的比例。
公司副总裁黄永华曾表示，自持商业项目占整体商业地产项目的比重将会超过60%。
“自持物业的资金沉淀惊人，这就要求宝龙地产必须快字当先，加大住宅销售力度，但这是典型的顺周期扩张模式，一旦行业下行，风险就会凸显出来。”分析人士表示，同时，与万达不同的是，宝龙地产由于战略布局多在二三线城市，对住宅销售的考验更加严峻。
宝龙地产正通过不断缩短项目的开发建设周期，以加快资金的周转率。按照宝龙地产的设想，其理想建设周期是一个项目从拿地到实现首批物业建设，耗时控制在8个月左右。“提前规划、快速动工、迅速销售，是我们的基本调子。”许华芳表示。
宝龙地产在这种“快产快销”的现金流策略下，宣布2011年的销售目标为100亿元。但到10月份，其只完成46亿元的销售额。“我们认为宝龙地产的扩张计划激进，存在较大的执行风险。”标普驻香港企业评级主管李国宜表示。
同时，其中期的项目平均售价也下滑到6934元/平方米，考虑到去年这一指标还在8150元/平方米，年初投资者关系总监梁旭明“平均售价不会比去年的低”的承诺恐怕也难以兑现。
在不利局面下，宝龙地产也出现了人事动荡。10月14日，宝龙地产首席财务官欧阳宝峰因寻求个人事业发展离职。
宝龙部分项目降价 城市综合体烂尾风险显现 宝龙地产降价 部分项目售价贴近成本 增股抵押偿债 业绩惨淡宝龙地产雪上加霜 杭州宝龙城市广场商家签约 横店等入驻 杭州下沙宝龙城市广场赔钱卖楼 宝龙地产第25座城市综合体入驻杭州 首席财务官离职 宝龙地产全年目标堪忧 宝龙国际广场打造二三线城市综合体 宝龙全国布局 盐城宝龙城市广场今日开业 宝龙商业地产收入大幅下滑 靠住宅进行反哺 宝龙地产首次进军浙江 下沙板块再添新品 青岛宝龙疑因资金断裂延期交房 开发商辟谣 盐城在建宝龙城市广场因违章电焊失火 两人被拘 宝龙地产7月物业销售逾6亿人民币 宝龙集团：未来5年全国布局100个城市综合体 捂盘惜售“宝龙”被责令整改 宝龙广场违规收意向金 制造紧张挑衅国家调控 春天奥莱入驻青岛城阳宝龙城市广场 李沧宝龙城市广场五大主力店进场装修 宝龙地产进津城 专注商业独创“宝龙”模式 搜索更多: 宝龙 |
