大悦城走城市综合体路线购物中心是主体

大悦城走城市综合体路线购物中心是主体 http://www.redsh.com 2011-11-17 红商网发布稿件

　　红商网讯：面对竞争日趋激烈的城市综合体开发和经营,哪种城市综合体的品牌能从激烈的竞争中脱颖而出？商业地产开发急切地寻求制胜之道。

　　大悦城城市综合体产品战略近日发布。中粮置地常务副总经理韩石强调,将“坚持发展一条以大悦城为品牌的城市综合体产品线,以18～35岁的青年新兴中产阶层为主力客群,以‘年轻、时尚、潮流、品位’为品牌特征,以购物中心为主体,组合酒店、写字楼、公寓住宅等建筑业态,提供全服务链的精品商业项目。”

　　在中粮大悦城城市综合体产品战略发布暨品牌交流会上,来自北京、上海、天津、沈阳、成都等地的10个大悦城项目团队,与APPLE、GAP集团、优衣库、SEPHORA等300余家国际时尚品牌高层共同探讨了中国商业地产发展现状及未来合作模式。

　　布局重点城市

　　此次发布会上亮相的10座中粮大悦城,除已被市场所熟知的4个已运营的和一个今年底即将运营的天津大悦城外,未来三年内还将有成都大悦城、烟台大悦城、天津中粮大道、安定门大悦城和深圳大悦城相继面世,其中成都、烟台、深圳都是大悦城首次进入的城市。大悦城以北京、上海、天津等一线城市为核心,辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的全国版图轮廓已显。

　　据21世纪不动产中天总经理邓中文介绍,当一个城市的年人均国民生产总额超过8000美元时,其商业地产市场就会步入一个快速发展期。纵观中粮大悦城未来三年拓展布局,天津、成都的年人均国民生产总额已超过这一数据,目前已有万达、凯德、华润、恒隆等品牌商业地产开发商在以上城市选址开发城市综合体项目,原本只是百货业态居多的行业格局,被各大城市综合体开发商推向“购物中心大跃进”时代。

　　相应的,在类似于天津、成都等商业待开发、待升级的城市中,消费者对新兴商业配套服务的接受程度和消费潜力也都蕴藏着巨大商机,任何一家有雄心的地产商都会不遗余力地争夺这块市场。对于已经在北京、上海等一线城市商业地产市场确立起标杆地位的中粮而言,能够在此类商业地产待升级城市中复制大悦城模式,亦是其战略性的突破。

　　据悉,将于今年12月开业的天津大悦城位于天津内环核心区域,周边3公里范围拥有73万人口,项目毗邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点,每年有近600万的游客,将是天津至今投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心。而成都大悦城所在的武侯区,以中、高端住宅和传统商业为主,周边居住人群消费力较强,片区常住人口已达到50万。随着大量新增住宅的不断呈现,中长期人口将达到150万人。

　　作为三线城市的烟台,基本上还没有成熟的购物中心业态组合项目。近年来,仅有振华购物中心、百盛、日本JUSCO购物中心等少数商业品牌主导其商业地产市场的竞争。而2010年以来,除了中粮,还有华润、万达、金地、龙湖、大商集团等知名房地产开发企业进场,可以预见,商业地产市场格局的颠覆性变动将在烟台拉开帷幕。

　　至于北京市场,韩石表示,北京西部、南部地区的发展速度以及精品购物中心项目的稀缺程度非常值得关注,中粮置地计划未来将在这两大区域为大悦城物色合适的地块。

　　锁定青年消费群体

　　从2010年初开始,住宅开发商纷纷谋求转型,加之中国多个城市惊人的发展速度,致使商业地产持续升温,投资规模日益扩大。

　　据戴德梁行近期统计的数据显示,万科计划未来持有型物业将占其20%的开发比例;保利计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%;金地2011年的土地投资额中有20%的资金投向商业项目。

　　众多资本的大量进入,让商业地产受到前所未有的关注。但在商业地产投资开发中,从选址立项、规划设计,到招商、推广、运营、投融资和资本运作,每一个环节都凸显专业及经验要求。实操经验缺乏及大量的专业人才缺口,已经导致一些烂尾商业项目浮出水面,部分中小房企被迫退出市场或正面临并购压力。

　　在这种复杂的竞争环境下,商业地产开发运营商势必需要考虑利用何种优势抢占市场,在枭雄混战的局面中脱颖而出。对于中粮大悦城,打造成熟的城市综合体品牌成为企业发展战略的重要举措。

　　据世界银行今年9月发布的对新兴中产阶层的研究报告表明,日薪起点在10～20美元之间,年薪在0.6～3美元之间的群体即可定义为新兴中产阶层,他们通常会用1/3的收入作为自由支配,有很强劲的购买潜力。而18～35岁之间的青年人便是这群新兴中产阶层的主力。他们有很强的品牌意识,偏好尝试新奇潮流的产品或服务,愿意为“无形的”附加值买单,接受借贷的生活方式,他们是城市精神文明的影响者与引领者。

　　美国《新闻周刊》的数据显示,2030年,发展中国家的中产阶层将占全球总数的93%,2000年这个数字只有54%,这部分新增人士中有2/3分布在中国和印度,其中中国占新增人数的52%。预测到2025年,中国中产阶层占总人口的比例将从43%上升至76%,有望在2025年之前成为全球第三大消费市场。

　　正是基于上述原因,中粮大悦城希望抓住新兴中产阶层的快速崛起契机,放弃粗放式的全客层定位,做纯粹的为青年人打造的“城中之城”,希望将品牌影响力培养成企业的核心竞争力,形成品牌溢价,进一步助力其5年内全国复制30个城市综合体项目的宏伟蓝图。而青年新兴中产阶层的市场潜力和影响力,正是中粮大悦城达成战略目标的助推器。

　　不过,“坚持年轻时尚的品牌定位,无疑将增加大悦城从选址到招商再到运营等各个环节的操作难度。选址必须满足区域易达性;招商必须能请到全球最受欢迎的快时尚品牌;业态必须新奇、丰富;建筑设计必须打造亮点,与国际先进理念同步等。”谈到未来的发展,韩石不乏清醒的认识。

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