在中关村商圈的东南角，就是大钟寺。目前拥有大钟寺中坤广场、蓝景丽家、金五星等大型商业设施。其中，大钟寺中坤广场是北京市三环内最大的综合性商业地产项目，也是三环内惟一一个有城铁通过的大型商业项目。

　　考察

　　“体验消费”更受欢迎

　　王府井百货集团“hQ尚客”百货、家乐福，还有国美电器……从地铁13号线大钟寺站出来，往西就能看到它们；开车经过北三环联想桥和蓟门桥之间，往南就能看到它们。大钟寺中坤广场共分B、C、D、E四座，目前均已开业。刚刚看到的只是D座。

　　继续往西走，就是百强国际家居整租的B座；稍微往南拐，就可到达C座和E座。其中，C座规划为“休闲体验和儿童娱乐”区，嘉斯猫电玩嘉年华将在11月开业，新华国际影城将在12月开业。而E座是餐饮和教育区，目前已有肯德基、吉野家、有家餐厅、晋源星私房菜、面库、南粥北面等开业。

　　据大钟寺中坤广场总经理池淑涛介绍，中坤广场的总建筑面积43万平方米，主题商业区域面积约21万平方米，定位为“第四代商业模式”，以“体验、娱乐、休闲”为主导，打造一个都市生活时尚休闲中心。

　　北京市经济商业学会秘书长赖阳指出，与传统的Shopping mall只盖一栋大体量建筑相比，这种街区式，有一定的景观，有休闲娱乐广场，又有购物场所的都市生活时尚休闲中心，更符合体验消费的需求，也会更受消费者的欢迎。

　　“三环北边才叫大钟寺，这里的地名应该是四道口。”附近居民于金玉说，北京有好几个四道口，这个四道口，属于海淀区。不过，原来这里最有名的是四道口果品批发市场，此外，还有农副产品、水产等批发市场。其中四道口果品批发市场在上世纪50年代就有了，是在北京城区从事水果经营历史最长的市场，也是北京市民耳熟能详的“果篮子”。但在2006年前后，随着果品和水产批发市场的退出，以及大钟寺中坤广场的兴建，在商业领域中，四道口的名字渐渐淡出，被大钟寺所取代。

　　如今，大钟寺周边的商业越来越发达，有大钟寺中坤广场、蓝景丽家、金五星等诸多大型商业设施，还有麻辣诱惑等餐饮。而且，由于大钟寺紧邻双榆树，两地的商业融合也越来越明显，正在逐渐变成一个大的商业聚集区。“购物越来越方便，环境也越来越好。”于金玉很期待，大钟寺中坤广场全面开业后，可以成为她生活的第二空间。

　　对话

　　通过自营实现产业链的上下延伸

　　记者：中坤集团在北京目前有哪些商业项目，规划中还有哪些？

　　黄怒波：商业项目以大钟寺中坤广场为代表，我们还在大兴规划了一个大型商业项目，顺利的话明年就开工了，也是一个大型都市生活休闲中心，一期可能60万平方米，二期三期能顺利拿到的话，总计下来有100多万平方米，将包含大型的酒店系统，因为第二国际机场在那儿。此外，还规划了都市生活休闲设施，比如大型的演出、餐饮、酒吧设施，还有一些辅助的办公系统，后期还有展览系统等。中坤目前持有大约70万到80万平方米的商业，我们希望五年内能持有200万平方米的商业，这是一个战略。

　　记者：近几年，商业地产发展迅速，大多选择百货、购物中心或Shopping mall等模式，大钟寺中坤广场为什么选择“第四代商业模式”？

　　黄怒波：随着互联网的发展，人们的生活发生了根本的变化。传统商业就是购物，但谁都没有想到，线上购物发展这么快，现在书店被淘汰，下一步出版社是否会被淘汰，百货业肯定十年内会受到很大冲击，包括很多奢侈品品牌的营销渠道都将集中于网络。因为原来的交易方式太单调，必须去看去试，对于商家来说，要占用大量的场所，对于消费者来说，要占用大量的时间，现在这些在网上都能完成，成本降低了很多。一旦线上成熟了，支付系统、保障系统、监督系统、法律都能成熟了以后，传统的百货商场就有可能迅速被淘汰。实际上，现在传统商业已慢慢退出了，比如百货业大量引进餐饮、娱乐等购物中心元素，这就说明，在新的消费形势下，传统的商业已经改变了面貌，传统的以购物为主的模式退出了，新的以休闲娱乐为主的消费模式就进来了。

　　而以都市生活休闲为中心的第四代商业模式，就是新的消费模式，它注重的不是购物，而是精神消费、文化消费，它提倡无提袋式的消费，里面的业态将以休闲娱乐为主，比如餐饮多一些，美术馆、酒吧等娱乐设施多一些，主要解决人们生活的第二空间需求，第一空间是办公室和家，第二空间又叫城市约会地，你可以到那儿社交。顾客来了，可以看个画展，看个电影，或者吃顿饭，这些功能是互联网没办法代替的，因为它不是一个简单的消费，而是一个社交活动，是一种人际间的交往。

　　记者：新商业模式也带来一个比较大的问题，你的管理团队从哪儿来？

　　黄怒波：这是个大问题，也是商业地产发展的一个重大的瓶颈。我们试着叫这个团队来管，叫那个团队来管，但一看，全都是很传统的思想，如先让商户进来，预备两三年再调整，几年再调整，但是就没有考虑到业态根深蒂固的变化问题。我们也试过在国际上找咨询团队，但在美国，这么大的商业基本没有，因为在中国，这么大型的商业也是这几年才兴起来的，所以基本上没有成熟的商业理论，也没有实践，最后就发现，我们需要自己培养队伍，这是痛苦的。现在是一批年轻人在管，在摸索。所以我们最近鼓励团队走出去看，先看北京的商业，再到香港去，到国外去看；然后找不同的人来讲课，同时请不同的专家来，到项目上去调研几天，提出意见。这个团队，按这么做下去，可能过五年十年，就是中国第一批新商业模式的运营人才。这个团队必须自己打造，没别的办法，老的商业人才只适合传统商业，新的商业模式只有年轻一代重新培养。这在全世界也找不到，好玩也在这儿，我们自己做着好玩。

　　记者：据了解，中坤广场有大量的自营项目，具体有哪些，为何要做自营？

　　黄怒波：餐饮有一部分我自己做，里面正在装修，涉及烤鸭、日餐和涮肉，大概有几千平方米，明年要上的美术馆、酒吧，还有话剧院，也都是自营的，加起来会有2万到3万平方米，大约占不到10%。这几年，商业地产快速发展，但有的盖好就卖掉了。真的要做商业，应该自己持有，持有才能按理想去打造你的业态，虽然调整很痛苦，但这个阶段必须走过去。如果全部是招商，自己的想法就很难实现。所以，我认为，要通过自营来实现产业链的向下延伸和向上延伸；向下延伸是，这几年要做到大量的自营餐饮。在我看来，餐饮其实是一种文化，我们做餐饮，着重在文化，准备五到十年，发展20万平方米自己拥有物业的餐饮业，竞争力就很强了。向上延伸，我200万平方米的商业地产加200万平方米的旅游地产，包括度假村、古村落、五星级酒店等，这400万平方米，全部设计成画廊系统，也就是文化产业系统。

　　通过自营，就基本能打造出我想要的业态来，这样也就不在乎需要围绕哪些商家来做文章了。

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